O perfil do imóvel você já definiu. O que é mais importante para a família, o que não pode faltar para você, os itens que eventualmente dá para abrir mão… Pois bem, agora que você já organizou os principais fatores, é o momento de avaliar as opções selecionadas a partir da sua pesquisa. E para não errar na hora de decidir, a gente recomenda que você avalie cada opção no detalhe. Uma boa vistoria pode não apenas definir entre um apartamento e outro, como também evitar dores de cabeça ao se mudar. Já pensou descobrir aquele vazamento na pia da cozinha só depois de ter organizado todos os utensílios? Melhor se fosse antes, não acha?
O QUE É A VISTORIA DE IMÓVEIS?
O principal objetivo de uma vistoria é verificar as condições de habitabilidade de um imóvel. E aqui estamos falando de imóveis prontos, sejam novos ou usados. Existem profissionais designados especialmente para esse tipo de serviço, os vistoriadores – você pode encontrar muitos deles cadastrados no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. Ao término do processo, é apresentado um laudo com o inventário dos itens observados – e isso é muito importante principalmente na hora de fechar a compra ou solicitar o financiamento. Tecnicamente, representa uma garantia às partes envolvidas na negociação. O laudo da vistoria é uma ferramenta jurídica que assegura, tanto para o proprietário quanto para o comprador, que a negociação é segura. Mas antes de chegar ao momento de solicitar uma vistoria formal, existem vários pontos que você mesmo pode observar durante suas visitas. Confira algumas dicas a seguir.
ITENS QUE VOCÊ DEVE OBSERVAR.
Da infraestrutura do imóvel, tanto interna quanto externa, aos acabamentos: tudo deve estar no seu radar. Alguns deles, mesmo não fazendo parte de um laudo de vistoria, são decisivos para a qualidade de vida de quem vai viver ali.
- Posição solar: determinadas posições solares oferecem maior conforto térmico e iluminação natural ao morador. A face norte é a que mais recebe sol no hemisfério Sul, tanto no verão quanto no inverno. Para muitos, é melhor optar por quartos que recebem o calor matinal, e que à noite estejam mais frescos para dormir. Menos em estados tradicionalmente mais quentes, onde são mais procurados os apartamentos voltados à face sul, ou seja, para a fachada mais fresca e com presença de sombra.
- Tamanho: no momento da visita, é possível perceber as perspectivas reais do tamanho de cada cômodo do imóvel. Não esqueça de considerar um quarto extra, seja para esperar um futuro filho ou para receber as visitas, se for o seu caso.
- Distribuição dos cômodos Observe a distribuição de espaço entre os cômodos. Alguns apartamentos possuem, por exemplo, quartos minúsculos e banheiros enormes, o que faz com que o imóvel tenha grandes áreas inutilizadas.
- Ventilação e luminosidade As aberturas são amplas? Isso permite a entrada de luz natural e ventilação durante diferentes momentos do dia. Além de deixar os ambientes mais agradáveis, esse bom aproveitamento também representa uma economia com luz no fim do mês.
- Conservação Cuidado com a idade do imóvel. Os padrões de construção não eram tão rigorosos em tempos mais remotos. Para sua segurança, verifique com cuidado a estrutura do imóvel. Observe o estado de conservação de portas e janelas. Fique atento aos focos de cupim. Verifique a necessidade de fazer reformas. Há casos em que isso pode resultar em um custo alto além do já investido na aquisição.
- Paredes, piso e teto Nas paredes, procure rachaduras – elas podem representar problemas estruturais; observe o assentamento nos azulejos, se faltam peças em determinadas áreas e se há diferença de tonalidade entre eles. No piso, repare se há desníveis ou ondulações (leve uma bolinha e role-a pelo chão); cuide se há defeitos na cerâmica e nos tacos, como buracos, mofos, riscos, manchas, peças soltas e grandes imperfeições.
Avalie a aderência da cerâmica no contra piso, batendo no piso com o cabo de uma vassoura e observando se há um som oco (isso pode indicar um futuro descolamento da cerâmica). Verifique também o estado dos rejuntes, se eles estão trincados e, também, se não há locais sem rejunte.
Procure por colorações escuras e manchas no teto e nas paredes, especialmente nas áreas de maior umidade, como banheiro e lavanderia. Essas características podem representar infiltrações, vazamento ou bolor.
- Elétrica e hidráulica Dois itens que “gostam” de apresentar problemas, principalmente em imóveis usados.
É fundamental verificar as condições de funcionamento de toda a parte elétrica. Procure por resíduos de superaquecimento ou manchas escuras em disjuntores, tomadas e interruptores. Cuide se há cabos e fios expostos, e se a caixa de força está em bom estado. Inspecione também a fiação do chuveiro, que não deve estar solta nem desprotegida.
📌 Observe se há presença de gotejamentos e impedimento de água nas saídas. Abra chuveiros, torneiras e válvulas, acione a descarga dos banheiros, observando o funcionamento dos principais componentes e da tubulação. Ralos e canos devem estar desobstruídos e em perfeito estado.
Atenção à água com coloração avermelhada ou turva – pode ser sinal de tubulação antiga ou falta manutenção no reservatório de água. Quanto ao vaso sanitário, além do estado do assento, observe a vasão de água e a presença de um possível entupimento.
- Fechaduras, trincos e maçanetas Devem estar funcionando corretamente, trancando e abrindo sem qualquer esforço extra.
- Vidraças e janelas Um vidro trincado, mesmo pequeno, pode comprometer a segurança da casa, além de causar ferimentos nos moradores ou nos responsáveis pela limpeza. Observe o fechamento das janelas e o quanto elas conseguem reduzir o barulho externo.
- Garagem Como é vaga de garagem vinculada ao apartamento? É coberta? É ampla ou precisa manobrar muito para estacionar? Na maioria das vezes, você não vai poder trocar de vaga, pois a definição do local é feita por sorteio ou ordem de compra. Mas é sempre bom saber previamente onde você vai poder deixar seu carro…
- Mobílias Se estiverem no pacote alguns móveis, observe o estado das dobradiças e dos puxadores. Fique atento à presença de pó acumulado, pode ser sinal de cupins no ambiente.
- Fachada Como está a aparência da fachada? Verifique o estado de conservação e segurança das portas, portões, grades e janelas. Isso pode revelar a necessidade de uma reforma – a qual pode levar meses e ter seu custo lembrando durante vários meses em uma taxa extra do condomínio.
E QUANDO O IMÓVEL É NOVO, O QUE VISTORIAR?
Se você vai fazer a vistoria de um apartamento recém-construído, é importante checar se os materiais usados seguiram as especificações originais apresentadas no ato da venda.
A vistoria é o momento em que você verificará pessoalmente se o seu apartamento foi construído de acordo com o Memorial Descritivo. Se, durante a avaliação, for identificada a necessidade de algum reparo simples, pode ser que seja ajustado durante a própria visita. Caso seja um item que precise de um especialista, você vai precisar agendar uma nova vistoria. A vistoria só é dada como concluída se tiver sido aceita pelo cliente.
Tenha em mãos o Memorial Descritivo, os materiais promocionais e outros materiais de apresentação do imóvel que você recebeu antes de decidir pela compra. Isso vai ajudar na hora de conferir se as marcas e as especificações dos materiais usados são as mesmas listadas no contrato. Muitas incorporadoras mantêm-se responsáveis por eventuais reparos, tanto na estrutura quanto no acabamento do imóvel, por um período de até 6 meses após a entrega das chaves. No caso de ter sido encontrado algum tipo de problema, isso deve ser relatado no laudo, se possível com fotos do local. O ideal é pedir que o proprietário faça o reparo necessário antes do contrato de venda ser firmado.
Mais um ponto importante: a metragem do imóvel
Não é raro existir diferenças na metragem dos imóveis adquiridos na planta. Calma, isso não é ilegal. Conforme o artigo 500, § 1o do Código Civil, é permitida uma diferença de até 5% na metragem total do imóvel. Evidentemente, o que ultrapassar isso estará sujeito à indenização.
ALGUMAS DICAS.
- Faça a vistoria durante o dia A melhor maneira de fazer a vistoria é durante o dia. A luz natural ajuda a visualizar possíveis falhas e defeitos nos ambientes.
- De olho no contrapiso Em áreas onde houver apenas o contrapiso, cuide eventuais desníveis, pois isso pode prejudicar a instalação dos revestimentos.
- Teste as tomadas A maneira mais fácil de checar o funcionamento é plugar um carregador de celular.
- Pergunte antes se dá para reformar Às vezes, uma pequena reforma é o bastante para transformar um apartamento bom em um apartamento perfeito. Aumentar o tamanho da cozinha, integrar a sala com a varanda… Mas essa reforma nem sempre vai ser possível. Por isso, é muito importante questionar sobre as modificações que podem ser feitas sem comprometer a parte estrutural do imóvel.
Gostou do artigo? A gente espera que você esteja bem preparado para a próxima visita. Ficando de olho em cada detalhe do imóvel, você evita dores de cabeça tanto na hora de comprar quanto depois que realizar a tão esperada mudança.
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