Sim, o financiamento imobiliário é um tipo de transação com tantos pormenores e termos do “economiquês” que esses questionamentos são comuns. Mas não se preocupe! Neste texto, vamos esclarecer algumas das principais dúvidas sobre a entrada em um financiamento. Aproveite!

Como funciona o pagamento da entrada no financiamento?

Não tem jeito: a compra de um apartamento é algo que exige planejamento e economia, pois mesmo com parcelamentos com prazos enormes, existe um custo inicial com a entrada.

Em geral, a porcentagem paga no momento da assinatura do contrato de financiamento varia de 10% a 30% do preço do imóvel. Mas, para definir isso, há uma série de fatores que entram em jogo, como:

• o sistema de financiamento utilizado;
  
• se o contrato é firmado com um banco ou diretamente com a construtora;
  
• se é um imóvel novo ou na planta;
  
• a análise de crédito do comprador, incluindo faixa de renda, idade e score bancário etc.

Então, se o lar que você tem vista custa R$ 300 mil, por exemplo, a entrada exigida será de, no mínimo, R$ 30 mil, podendo chegar a cerca de R$ 90 mil. Lembrando que você pode dar mais do que esse piso exigido no momento do financiamento — quanto maior a entrada, melhores as condições para o parcelamento do restante.

A entrada e as parcelas

As linhas de crédito concedidas pela incorporadora ou pelo banco não liberam parcelas acima de 30% da sua renda mensal. Essa é uma forma de garantir que o comprometimento bruto do orçamento não representará dificuldades para arcar com a mensalidade ou com outras despesas do comprador.

Acontece que isso também interfere na progressão de pagamento. É simples: se a sua renda é mais baixa, as parcelas precisam ser proporcionais. Para dar conta de acertar o valor total do imóvel dentro do prazo permitido pela financiadora, a entrada exigida pode ser maior.

Olha só um exemplo: se você tem uma renda de R$ 3 mil, pode pagar uma parcela de no máximo R$ 1 mil. Se comprar um apartamento de R$ 500 mil, levaria, em tese, 500 meses para acertar tudo. Acontece que 500 meses totalizam mais de 41 anos, e não existe sistema de financiamento com um prazo tão longo.

Logo, um banco com prazo máximo de 35 anos de parcelamento precisaria cobrar uma entrada de, no mínimo, R$ 80 mil para que o imóvel fosse pago completamente até o fim desse período. Isso, é claro, sem considerar os juros e a análise de crédito do comprador. Está vendo como cada caso é um caso?

Quais são os principais tipos de financiamento?

Existem vários tipos de financiamento no Brasil, cada um com condições diferenciadas e requisitos próprios. E isso pode interferir no valor cobrado da entrada. Veja quais são os principais:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — a restrição para utilizá-lo é que o valor total do imóvel não pode ser superior a R$ 1,5 milhão. O tempo máximo para pagamento é de até 35 anos;
  
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) — basicamente, atende os casos que não se enquadram nos requisitos do SFH. A taxa de juros é um pouco mais alta, sendo de no mínimo 10% ao ano, contra o mínimo de 9% ao ano no SFH.

Nos dois sistemas, o limite máximo de financiamento é de 80% para imóveis novos e de 70% para imóveis usados. O que representa o mínimo de 20% e 30% de entrada, respectivamente, e independentemente de quaisquer outros fatores.

Uso do FGTS

Se você tem saldo no FGTS, boas notícias: dá para usar esse valor no seu financiamento imobiliário. O saldo pode abater parte das prestações ou ser utilizado na entrada. Mas atenção: para isso, o contrato de imóvel precisa ser firmado no sistema SFH.

•  Agora, anote aí uma dica final: não se esqueça de economizar bastante antes de dar esse grande passo, pois além da entrada, existem alguns impostos como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), custos com documentação etc. Não vai entrar na casa nova com dívidas, hein?

Então, quando pensar em”quanto preciso dar de entrada em um imóvel?”, considere também as demais cobranças. Vale a pena guardar o correspondente a 10% do valor total do imóvel, além do que foi reservado para a entrada.

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Não é possível responder a isso com 100% de certeza, pois o mercado tem suas instabilidades. Porém, com uma análise precisa, você pode saber quais propriedades têm melhores chances de gerar bons lucros no futuro.

Se você quer se preparar para um bom investimento, aqui vão algumas dicas para obter o máximo de valorização imobiliária.

1. Dê preferência aos imóveis na planta

Quando a propriedade ainda é apenas um plano ou um canteiro de obras em andamento, você não pode morar lá. E quem compraria o imóvel antes de estar pronto? Por isso que as construtoras oferecem um preço melhor para quem compra o imóvel na planta.

Isso é ótimo para se você quer investir, pois você paga um valor menor e tem garantia de valorização, desde que a obra seja entregue. Enquanto estiver pesquisando, é uma boa ideia destacar edifícios ainda em construção.

2. Busque locais em expansão

A localidade do imóvel também influencia muito na valorização imobiliária, assim como na flutuação do valor. Mesmo que dois prédios tenham a mesma infraestrutura, se um deles fica perto dos meios de transporte, por exemplo, valerá bem mais na hora da venda.

Para apartamentos já terminados, isso significa que bairros já estabelecidos trazem um preço mais alto, então não há tanta perspectiva de valorização imobiliária. O truque aqui é procurar por bairros que estejam passando por alguma reforma, ainda em desenvolvimento ou em expansão.

Se o governo construir uma nova linha de trêm/metrô, por exemplo, os imóveis naquela área tendem a se valorizar. E isso significa que as construtoras também vão correr para ganhar um espaço lá, te dando várias ofertas de apartamentos na planta.

Acho que você já entendeu: compre o apartamento em um bairro em desenvolvimento/expansão e você terá boas chances de valorização. Cheque com os órgãos competentes e veja quais áreas devem passar por revitalizações no futuro próximo. Se você levar isso em conta ao fazer sua escolha, o retorno para o seu investimento será ainda maior.

3. Entenda bem o momento do mercado imobiliário

Você já deve saber que, na hora de investir, dificilmente tudo sai como o planejado. Mas há bastante informação para te ajudar a tomar sua decisão. Basta entender o que compõe o mercado imobiliário hoje. Um dos fatores que mais pesa é a economia do país. Quando ela está lenta, há menos compradores, o que faz os bancos reduzirem suas taxas para aumentar o interesse do público.

No momento, a taxa de juros está em baixa, então o preço total que você paga na compra de um imóvel, contando as parcelas do financiamento, é um pouco mais em conta. Isso significa que é uma boa hora para fazer a compra, especialmente com a expectativa de retomada da economia. Depois que as pessoas se recuperarem, haverá mais demanda, o que deixa o imóvel estará mais valorizado

•  Com essas dicas, você já pode otimizar a valorização imobiliária dos seus investimentos. Recomendamos sempre imóveis de alto nível, como condomínios com área de lazer, piscina, restaurantes gourmet e afins. Isso eleva bastante seu valor ao longo do tempo.

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Uma das coisas mais importantes que você precisa saber é que o sistema de amortização, que nada mais é que a maneira como você pagará a sua dívida com o banco.

Quer saber um pouco mais sobre quais são as diferenças e as principais características da tabela Price e o SAC? Confira este post que preparamos para você e não fique perdido na hora da compra!

As diferenças entre tabela SAC e Price

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Para quem quer comprar imóveis, esse é o sistema de amortização mais utilizado na aquisição de bens a médio e longo prazo no Brasil. Com prestações decrescentes, ou seja, elas começam mais alta e terminam mais baratas, os juros são pagos, em sua maioria, no início do contrato, sobrando a maior parte do valor do dinheiro emprestado para ser pago no final do período.

Tabela Price

No modelo de amortização de sistema francês de amortização, a lógica é inversa do sistema SAC, em que o pagamento pelos juros aumenta ao longo do tempo.

Porém, o interessante é que o financiamento pela Tabela Price é o mais comum por contar com parcelas de valores constantes, ou seja, são iguais ao longo do contrato. Como pagamos nos financiamentos de carros, motos, empréstimos bancários, entre outros.

Os principais pontos sobre os sistemas de amortização

Valor das parcelas

Essa é a principal diferença entre as formas de amortização SAC e tabela Price. No caso da amortização constante do SAC, as parcelas começam altas e, ao longo do período, vão decrescendo. Mas se você optar pela tabela Price, as prestações são constantes, não sofrendo reajustes ou diferenciações com o tempo.

A notícia ruim é que nem sempre é você quem decide qual o tipo de amortização será utilizada no seu contrato de financiamento, tudo vai depender da análise do banco para liberar a linha de crédito.

Amortização

Amortização é a maneira como você vai pagar os juros pelo empréstimo! No sistema SAC, a amortização acontece durante o prazo de pagamento. Já no sistema francês da tabela Price, a amortização é exponencial, crescendo a cada mês.

Saldo devedor

Bom o saldo devedor, na realidade é o quanto você deve após pagar cada parcela do seu financiamento. Por isso, a forma como os juros são amortizados no período implica diretamente no abatimento desse valor. No caso do sistema SAC, o saldo é reduzido de forma constante, justamente porque a amortização é constante.

No entanto, na tabela Price, o saldo devedor cai no início do contrato de financiamento e no final, mantendo-se praticamente igual ao longo do tempo. Na prática, essa fórmula mostra que você vai pagar mais juros pela compra do imóvel usando a Tabela Price do que o SAC.

A forma de escolher o melhor tipo de amortização

Bom, como já mostramos ao longo do post, a melhor opção é o sistema SAC. Porém, nem sempre esse é o sistema escolhido pelo banco para financiar um imóvel.

Essa definição vai acontecer após a análise financeira de quem está buscando o financiamento. Como não é possível fazer um empréstimo que comprometa mais que 30% da renda familiar, a tabela Price é a mais utilizada, justamente porque tem parcelas mais baixas no início, atendendo a essa normativa dos bancos.

Por isso, uma dica muito importante é contar com o apoio de WikiHaus para negociar as condições de compra do seu próximo apartamento. Essa parceria pode ser fundamental para buscar opções que atendam à melhor alternativa de financiamento para o seu bolso. Entendendo como funcionam os sistemas de amortização e quais são as condições ideais para um financiamento, é mais fácil adquirir o seu imóvel novo e pagando menos.

Bom, agora que você já sabe a diferença entre tabela SAC e Price, entre em contato conosco e conheça os nossos serviços! 

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Em seguida, é fundamental avaliar como as características de cada um deles podem ser úteis para os objetivos do comprador. Portanto, leia com atenção este artigo e reflita sobre o que você espera desse investimento. Vamos lá?!

Entenda cada um dos produtos

• Financiamento imobiliário

De um modo resumido, podemos definir o financiamento como um empréstimo financeiro. Nele, o cliente paga juros ao banco pelo capital emprestado. Por isso, ao amortizar a dívida, o impacto dos juros pode cair — tornando o negócio mais barato. No Brasil, o cálculo dos juros é feito de duas maneiras: seguindo a tabela Price ou a SAC. Na primeira, o valor das mensalidades será o mesmo até o fim do negócio. Na segunda, os primeiros pagamentos são mais caros do que os últimos.

A principal vantagem do financiamento é a rapidez do processo de compra. Feita a análise de crédito, o banco libera o capital e o comprador já pode se mudar — caso esteja comprando um imóvel pronto.

• Consórcio

O consórcio é um modelo de compra no qual diversas pessoas unem seu dinheiro para adquirirem, juntas, um bem. O capital é dirigido por uma empresa que administrará o consórcio. Nesse caso, não há cobrança de juros, mas de taxas — essa é a principal vantagem dessa modalidade de compra.

Além disso, o consórcio também é recomendado para as pessoas que não têm pressa para se mudarem, incluindo investidores imobiliários. Por último, temos como vantagem o fato da venda desse imóvel ter grandes chances de trazer boa margem de lucro ao vendedor, uma vez que ele adquiriu a propriedade por um custo mais baixo do que outras modalidades, como a compra à vista e o financiamento.

Estabeleça um comparativo

• Prazo para se mudar

Cada pessoa tem uma realidade financeira diferente. Por isso, é importante que ela contextualize as características do consórcio diante da sua realidade financeira.

Uma dessas realidades é o tempo que você dispõe para se mudar para a sua casa nova. Se você tiver pouco tempo, o financiamento é a melhor opção. Agora, se você puder aguardar para se mudar, o consórcio e, até mesmo, o financiamento de um imóvel na planta podem ser saídas mais baratas.

O consórcio se torna ainda mais vantajoso se o comprador tem uma reserva para poder dar lances nas cartas de crédito — e, com isso, ter acesso ao imóvel antes de terminar de quitar o negócio.

Para aqueles que estão contando apenas com a possibilidade de serem sorteados, o consórcio pode não ser tão interessante, pois o indivíduo terá que arcar com a mensalidade do serviço e com o aluguel que ainda pagará para morar.

• Impacto dos juros

O grande argumento das empresas de consórcios é a isenção de juros. No lugar deles, essas empresas cobram taxas de reajuste, com o objetivo de fazer com que o capital dos investidores ainda seja capaz de comprar o imóvel no momento da contemplação.

Acontece que o ideal não é comparar os juros de um financiamento imobiliário com a taxa dos consórcios. No lugar disso, o comprador deve verificar o Custo Efetivo Total (CET) desses negócios.

O CET engloba todos os valores que comporão as mensalidades (seguros, taxas, multas etc.). Quanto maior o CET de um negócio, mais caro ele é para o consumidor.

• Uso do FGTS

Se você tem saldo no FGTS, o financiamento pode ser vantajoso, já que é possível usar esse capital para dar de entrada, amortizar a dívida ou pagar mensalidades atrasadas — desde que você esteja financiando pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o imóvel custe até R$ 1,5 milhão. Ademais, o imóvel precisa estar na cidade em que o comprador trabalha — e ser o primeiro imóvel dele naquele município.

Pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), outra modalidade de financiamento, não é possível usar o saldo do FGTS. Essa tipo de financiamento costuma ser mais caro do que os regulados pelo SFH e do que o consórcio. Normalmente, ele é usado por investidores e empresários.

Agora que você entendeu as principais diferenças entre financiamento ou consórcio imobiliário, deve ter ficado mais simples descobrir qual das opções é a mais recomendada para o seu objetivo, certo?

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Saber como o procedimento funciona e o que você deve separar e ter em mãos no momento da negociação é muito importante para agilizar a compra e não perder boas oportunidades, afinal a burocracia pode ser um problema nessa hora, não é?

Para facilitar esse momento, mostramos 3 dicas sobre o que você precisará em relação aos documentos para comprar um imóvel e onde consegui-los. Não perca!

1. Reúna a documentação do comprador

A primeira dica sobre os documentos para comprar imóvel é reunir toda a documentação do comprador. Geralmente, eles são bem fáceis de conseguir, mas não é por isso que você vai deixar tudo para a última hora. Por isso, a sua preparação começa por aqui para agilizar o procedimento.

Veja quais são os documentos pessoais mais requisitados:

• documento de identificação oficial com foto;
  
• número do CPF;
  
• comprovante de estado civil: certidão de nascimento para os solteiros e certidão de casamento para as demais pessoas;
  
• comprovante de residência;
  
• certidão negativa referente a tributos federais.

Pode parecer estranho, mas a certidão de casamento ou de nascimento precisará ser atualizada. Isso acontece porque se ocorrer alguma mudança no estado civil da pessoa, ela será averbada nesse documento. Então, você deve requisitar no cartório somente quando o procedimento já estiver iniciado.

Da mesma forma, a certidão negativa dos débitos federais tem uma validade. Por isso, vá à Receita Federal, informe-se sobre esse prazo e veja o que deve fazer para a expedição do documento com antecedência.

2. Peça a documentação do proprietário/vendedor

O vendedor também terá que apresentar documentos para fazer a venda do bem, afinal, você e a instituição financeira precisam saber que tudo está em ordem, não é? Quando ele é uma pessoa jurídica, como uma construtora ou incorporadora, geralmente é requisitado:

• cópia autenticada do contrato social ou estatuto consolidado;
  
• Certidão Negativa de Débitos (CND);
  
• termo de confirmação de venda assinada pelos sócios;
  
• Certidão Negativa de Contribuições Federais (CCN);
  
• Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
  
• Ata da Assembleia Geral de Instalação (AGI) quando for o caso.

Aqui, é importante buscar esses documentos com antecedência, informando-se com o vendedor sobre a disponibilidade e sempre prestando atenção ao prazo de validade das certidões. Como é preciso ir em cartórios e na Junta Comercial, é bom contar com empresas especializadas para facilitar esse procedimento.

3. Organize a documentação do imóvel negociado

Outra documentação importante para a aquisição da casa própria é referente ao imóvel. Afinal, é preciso comprovar que o bem não tem nenhum ônus que impeça a transferência para o novo proprietário. É essencial ter atenção nessa hora para não ter problemas no futuro, então fique ligado!

Nesse caso, será necessário:

• certidão negativa do pagamento de IPTU;
  
• comprovante de pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação, quando preciso;
  
• registro de título de propriedade;
  
• comprovante de averbação da construção no cartório competente;
  
• Certidão Negativa de Ônus Reais do cartório competente.

É possível verificar no Cartório de Registro de Imóveis se serão necessários outros documentos para a transferência do bem. Além disso, se houver financiamento ou outras formas de aquisição, a instituição financeira poderá requerer mais comprovantes.

De novo, é essencial contar com uma empresa especializada para ajudar nessa hora, pois ela poderá esclarecer o que mais será necessário, a depender do tipo de aquisição que você realizará.

Apesar de trazer algumas dúvidas, com essas nossas dicas sobre os documentos para comprar imóvel e contando com uma empresa especializada, como a WikiHaus, você conseguirá fazer um bom planejamento para essa hora. Assim, não vai perder tempo com problemas em relação à documentação.

Está precisando de ajuda para adquirir o seu imóvel? Então, não deixe de entrar em contato conosco para ver como podemos ajudar!

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Você já deve ter ouvido isso em algum filme estrangeiro. Mas, alguém já tentou te explicar o significado? Esse termo não é tão comum no Brasil, mas, dependendo de onde e de como você pretende fazer a compra do seu imóvel, ele pode se tornar muito importante.

Quer descobrir o que é? Então acompanhe e veja mais sobre a compra de imóvel hipotecado!

Como funciona a hipoteca no Brasil?

A hipoteca é um empréstimo, geralmente de grande valor e de longuíssimo prazo de pagamento, em que um imóvel é usado como garantia. A ideia é que, com essa garantia, o banco possa fazer um empréstimo bem maior sem ter que cobrar juros astronômicos, pois o imóvel serve como “rede de segurança”. Caso o proprietário deixe de pagar alguma prestação, o banco tem o direito de tomar o imóvel para cobrir os custos pendentes do empréstimo.

É possível comprar um imóvel em hipoteca?

A resposta rápida é: sim e não. Mas, vamos destrinchar um pouco essa questão.

Ninguém não pode sair vendendo algo que foi usado como garantia. Se o banco pedir o imóvel para cobrir uma dívida, você ainda deve ser o dono da propriedade. Porém, é possível falar diretamente com o banco que ofereceu o empréstimo e realizar um acordo.

Nesse caso, tanto o proprietário quanto o você fazem o pedido para a transição do bem. O banco, então, quita a dívida do antigo proprietário e realiza um novo empréstimo para o comprador. Dessa forma, você usa o dinheiro para realizar a compra, o antigo dono quita sua dívida e você começa a pagar tudo normalmente.

Quais os cuidados a tomar na compra de imóvel hipotecado?

Como é uma transação mais delicada, você precisa tomar alguns cuidados para evitar cair em armadilhas. Veja aqui alguns exemplos!

• Análise de crédito

Como você viu, essa compra envolve um empréstimo bancário. Sendo assim, a instituição também buscará saber da sua vida financeira, se você tem o nome limpo e se tem condições de arcar com as mensalidades. Se você não tem uma vida financeira muito saudável, então, o banco pode rejeitar seu pedido.

• Garantia de transação oficial e legalizada

Se houver alguma inconsistência na transferência do bem, então, você pode ter sérios problemas caso as parcelas não estejam pagas em dia. Se o bem continuar no nome do antigo proprietário, pode ser que a propriedade seja cassada como parte da hipoteca no futuro.

• Atenção ao prazo da hipoteca

Por fim, mas não menos importante, esteja sempre atento ao prazo da hipoteca e do financiamento. Um contrato de 10 a 30 anos exige bastante comprometimento financeiro, então, você deve estar preparado para arcar com tudo até sua conclusão.

É possível comprar à vista?

Claro! Se você tiver recursos para quitar a hipoteca assim que a transferência do imóvel for feita, basta fazer o pagamento e registrar a propriedade. Apenas esteja pronto para fazer todo o processo rapidamente e poupar seu tempo.

Agora que você entende melhor como é a compra de imóvel hipotecado, pode planejar sua aquisição com mais segurança. E se esse método não for o melhor para você, sempre há outras opções disponíveis.

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Anualmente, é preciso declarar, à Receita Federal, o seu patrimônio. Mas vale lembrar que o valor deve ser aquele pago pelo imóvel, sem calcular a valorização do imóvel no período.

Para te ajudar a esclarecer os detalhes sobre como fazer a sua declaração de bens e imóveis, preparamos este post com informações importantes para você! Vamos lá?

Imóveis com financiamento

Comprado em 2019

Para o comprador que adquiriu um imóvel financiado, é preciso fazer a declaração da sua nova casa de acordo com a transação comercial realizada. Além da descrição do imóvel no espaço adequado, é necessário colocar o número do contrato com o banco ou a instituição financeira responsável pelo financiamento.

Você também precisa descrever a quantidade total de parcelas do contrato, além de especificar qual a situação de quitação do ano. Nos valores, é preciso deixar zerada a situação em 31/12/2018. Já a situação atual deve conter o valor pago de entrada, somado às prestações que já foram quitadas em 2019.

Comprado em 2018 ou anteriormente

Para atualizar a situação do imóvel, é preciso, a cada ano, acrescentar os valores pagos ao longo do ano. Deve ser somado à situação anterior, de 31/12/2018, o montante quitado nos 12 meses, atualizando o valor pago pelo imóvel.

Imóveis comprados à vista

Em 2019

Para quem está adquirindo um imóvel ainda este ano, com o pagamento à vista, é preciso inserir todos os dados cadastrais da propriedade e colocar a situação em 31/12/2018 zerada, e o valor total pago na situação em 31/12/2019.

É importante que você faça a descrição de todos os detalhes da transação de compra do imóvel, informando nome do antigo proprietário ou a empresa com a qual foi comprada a propriedade.

Em 2018 ou anteriormente

Para os imóveis comprados em anos anteriores, é preciso repetir a situação atual, mostrando para a receita que não houve nenhuma alteração com relação à propriedade do seu imóvel.

Venda de imóveis

A venda do imóvel precisa ser declarada no mesmo campo da propriedade do bem. A situação atual deverá ser zerada, mas, é preciso deixar registrado, na descrição, o valor pelo qual a propriedade foi vendida, além da identificação do comprador, contendo o CPF ou o CNPJ.

Declaração de reforma de imóveis

A reforma deve ser declarada no Imposto de Renda no item “benfeitorias”, no qual serão listados os valores gastos e os detalhes da obra.

É importante que os comprovantes de pagamento, tanto da mão de obra e da execução quanto dos materiais, sejam guardados e somado à sua declaração para comprovar os gastos, caso a Receita faça a solicitação de comprovação da despesa.

Mudanças para a declaração de IR de 2020

Anualmente, a Receita Federal divulga as regras válidas para o ano corrente na prestação de contas do imposto de pessoa física e jurídica. É preciso estar atento às novidades que podem ser quesitos para o IR de 2020.

O importante é manter os dados atualizados e, em caso de quitação ou continuidade do financiamento, é preciso fazer a correta inserção dos valores. No entanto, o que não se altera é o valor do imóvel, uma vez que a valorização não influencia no Imposto de Renda.

Na hora de declarar os seus imóveis para a Receita Federal, é importante estar atento a todos os detalhes, não só àqueles relativos aos dados de propriedade e de registro quanto à atualização de valorização e à situação do imóvel. A inserção de dados incorretos ou a falta de veracidade podem implicar multas e sanções previstas em lei.

Bom, agora que você já entendeu como funciona para declarar imóvel no Imposto de Renda? Que tal aproveitar a visita ao nosso blog e compartilhar este texto com os seus amigos usando as suas redes sociais!

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OS PRINCIPAIS MOTIVOS QUE LEVAM AO DISTRATO 

A rescisão contratual de um imóvel pode ser motivada por diferentes motivos. Conheça os principais: 

• inadimplência do comprador: quando não há possibilidade de continuar o pagamento, devido às dificuldades financeiras (que podem ser ocasionadas por perda de emprego, por exemplo) 
• inviabilidade por condições estabelecidas pelo banco: seja pelas taxas de juros altas ou pelo alto valor da parcela de financiamento, o comprador resolve pelo distrato imobiliário
• falta de condições para crédito: quando o cliente, através de instituições financeiras, não consegue o valor necessário para quitar o pagamento
• descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora.

A LEI 13.786/18, DE 27/12/18 

Conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a lei estipulou pena convencional para dois tipos de situações: uma é quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. E a outra é quando não estiver.  O que muda de uma para outra? No caso do comprador desistir da compra em um empreendimento no qual não haja patrimônio de afetação, ele pagará uma multa de 25% da quantia paga. Se houver patrimônio de afetação, a multa será de 50% dos valores pagos. 

Essa diferença se dá porque a existência de patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores se destinam exclusivamente à construção do “seu” empreendimento e não se misturam com o patrimônio da construtora. Assim, os valores estão ‘afetados’, isto é, restritos a um empreendimento. Isto faz com que os compradores e incorporadores fiquem protegidos porque se trata de uma garantia para que a construção não seja interditada.  A questão dos porcentuais traz regras claras para comprador e vendedor, sem privilegiar qualquer uma das partes. 

A lei também traz a obrigatoriedade de um “quadro-resumo” no contrato, onde deverá constar as informações básicas do contrato de compra e venda do imóvel: preço total, valor da parcela de entrada e a sua forma de pagamento, valor referente à corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento do contrato, taxas de juros eventualmente aplicadas, informações acerca da possibilidade de arrependimento, prazo para quitação das obrigações do comprador após o auto de conclusão da obra, informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel. 

Outra questão importante que passa a ser regulamentada: o comprador poderá desistir da aquisição, sem penalidades, em até 7 dias da realização da venda.  Nos casos em que há alienação fiduciária, não pode haver distratos, pois essa modalidade de negócio já possui um regramento específico, previsto na Lei 9.514/1997. 

A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o comprador teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do Habite-se.  No caso de atraso das obras, a construtora terá uma prorrogação de até 180 dias para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato. 

Resumindo, as principais mudanças trazidas pela lei são: o percentual da multa, o prazo quitação da multa e para entrega da obra, um quadro-resumo e a desistência do consumidor após a entrega do imóvel. 

E se você estava pensando em comprar apenas para investir e revender logo, é bom repensar o assunto. Saiba que esse regramento todo surgiu para frear justamente a especulação imobiliária realizada por investidores. 

A especulação imobiliária dos últimos anos, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações, acabou prejudicando quem fez a aquisição de um patrimônio. Com as regras mais claras para o mercado, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir principalmente os distratos solicitados por quem comprou apenas como forma de investimento – um perfil de cliente que costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço não valorizou de acordo com sua expectativa. 

Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final – aquele que compra para residir. Para alguns especialistas, a lei apresenta um conflito com o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor, que preveem percentuais diferentes de ressarcimento e multa em caso de desistência. Por outro lado, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem contabilizar uma possível grande desistência de compradores, pedindo 100% do dinheiro pago de volta. 

MAS ENTÃO, QUAL O PRAZO PARA DESISTIR DA COMPRA? 

Quem vende se preocupa com o recebimento de seus valores. E quem compra quer seu imóvel com documentação correta e completa. E, é claro, ambos se preocupam com a possível desistência ou arrependimento do contrato, cada um por seus motivos. 

Neste caso, a melhor ocasião para o cancelamento da compra de um imóvel é até o momento de entrega das chaves. Durante esse tempo ainda não existe um vínculo com a instituição financeira. Até então existem tratativas que ficam restritas a comprador e construtora – quase sempre acabam culminando na perda do sinal. 

Após esta etapa da compra, o cancelamento deixa de ser da compra em si e passa a ser do financiamento. Assim, fica a cargo de cada banco apresentar ao comprador as regras previstas em contrato para essa situação.  Coloque tudo no papel! A lei obriga a apresentação de um resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência e penalidades. Fique atento às cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e também de arrependimento. 

É preciso estar esclarecido de maneira expressa os casos em que o contrato poderá ser resolvido e que não caracterizem arrependimento: 

• problemas na documentação, certidões apresentadas 
• quando o comprador não pagar na data prevista (geralmente aplicado quando houver apenas o pagamento do sinal, ou excepcionalmente poucas parcelas. Quando houver mais pagamentos, o vendedor deverá requisitar judicialmente a execução do contrato) 

Eventualmente, acontece mesmo alguma situação que leve ao cancelamento do contrato. Aí o momento “menos pior” é antes da entrega das chaves (no caso das construtoras) e antes da escritura nova ser lavrada em cartório (em caso de compra de imóvel usados).  Mas aqui a gente torce mesmo é pra ninguém precisar desistir do negócio. 

Se você se interessa pelo assunto, deixe sua opinião nos comentários. E assine a nossa newsletter para receber mais conteúdos como esse no seu email. 

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QUAIS SÃO OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA FINANCIAR UM IMÓVEL? 

Primeiro, é importante esclarecer que não é só quem compra que precisa apresentar documentos. Quem vende também, além de precisar providenciar a documentação do imóvel que está sendo negociado. 

Várias certidões negativas podem ser solicitadas. Não se preocupe. As certidões são emitidas gratuitamente, e podem ser solicitadas nos próprios sites dos órgãos responsáveis. 

É preciso que os documentos estejam atualizados. As certidões têm um prazo de validade pequeno, que normalmente oscila entre trinta e noventa dias. Quanto mais cedo você correr atrás da documentação, menos tempo vai perder na hora de fechar negócio. E se a negociação se arrastar por muito tempo? Bom, aí pode ser que você precise reemitir alguns documentos… 

A seguir você encontra os principais documentos e onde eles podem ser solicitados. 

*DOCUMENTOS PESSOAIS: CÓPIAS AUTENTICADAS 

• Documento oficial de identificação: RG e CPF
• Documento de estado civil: certidão de casamento ou nascimento
• Documentos de identificação do cônjuge, se for casado: RG e CPF

*DOCUMENTOS PESSOAIS: CÓPIAS 

• Declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal
• Comprovante de Residência, com o endereço atual
• Se o vendedor for casado, o cônjuge precisa autorizar o negócio. Se for divorciado com filhos, é preciso avaliar se o imóvel é objeto de herança
• Certidão Negativa de Propriedade de Imóvel/Declaração de primeira compra de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – para quem vai solicitar financiamento pela Caixa: Cartório de Registro de Imóveis

Comprovação de renda: 

• CLT _Três últimos contracheques _Carteira de Trabalho: cópia da folha de rosto, da página relativa ao contrato de trabalho, da opção pelo FGTS e das alterações salariais 

• Profissional autônomo _Contrato de prestação de serviços, ou a declaração do sindicato da categoria, ou o recibo de recebimento de trabalhos prestados ou _Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por um contador 

Quem não tem comprovação formal de renda: cada banco possui critérios específicos. Alguns exigem uma poupança prévia ao longo de um ano. _Faturas de cartão de crédito e prestações quitadas (escola de filho, condomínio) também podem demonstrar um ganho permanente. 

• Extrato do Banco: no site ou na agência física do seu banco 

No site da Receita Federal você vai encontrar diferentes certidões negativas de débitos (CND). 

• Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF): site da Receita Federal 
• Certidão Negativa de Débitos relativos à Dívida Ativa da União (DAU): site da Receita Federal
• Cartão CNPJ: site da Receita Federal
• Certidão relativa a Contribuições Previdenciárias (CNPJ e matrícula CEI): site da Receita Federal
• Certidão de Regularidade de Imóvel Rural (NIRF): site da Receita Federal
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CND/INSS): site do Tribunal Superior do Trabalho e site do Ministério da Previdência Social
• Extrato das contas do FGTS: site da Caixa
• Autorização para movimentação das contas vinculadas ao FGTS: site da Caixa
• Certificado de Regularidade do FGTS (CRF): site da Caixa
• Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual (DRS-CI): site do Ministério da Previdência Social
• Certidão negativa de débitos estaduais: site da Secretaria do Estado da Fazenda (Sefaz)
• Certidão Negativa de Protesto: Tabelionato de Protestos
• Certidão criminal Estadual: Tribunal de Justiça Estadual
• Certidão criminal federal: site da Justiça Federal
• Certidão criminal eleitoral: Tribunal Regional Eleitoral e site da Justiça Eleitoral
• Certidão de crimes militares (federal): site da Justiça Militar da União
• Certidão de crimes militares (estadual): Tribunal de Justiça Militar Estadual
• Recibo de pagamento do IPTU em dia: site da Prefeitura
• Recibo de pagamento dos demais impostos cobrados pelo município ou pelo Estado: site da Prefeitura
• Contrato Social ou Estatuto Social com as últimas alterações contratuais e estatutárias: Junta Comercial do Estado OU Cartórios de Registro de Pessoas Jurídicas (cópia autenticada) OU Certificado Digital
• Carta atualizada com Alteração do Contrato ou Estatuto: Junta Comercial do Estado OU Cartórios de Registro de Pessoas Jurídicas
• Estatuto Social e Ata de Eleição da última Diretoria publicada no Diário Oficial, para empresas no modelo Sociedade Anônima (S/A): cópia autenticada

*DOCUMENTOS DO IMÓVEL: CÓPIAS AUTENTICADAS

• Atestado de óbito – para imóveis em inventário
• Formal da partilha – para imóveis em inventário
• Certidão Atualizada de Inteiro teor da Matrícula: Cartório de Registro de Imóveis
• Certidão de ações reipersecutórias e alienações: Cartório de Registro de Imóveis
• Certidão atualizada de registro do imóvel (matrícula): Cartório de Registro de Imóveis
• Averbação do imóvel: Cartório de Registro de Imóveis
• Certidão negativa de ônus reais: Cartório de Registro de Imóveis
• Planta do imóvel: documento aprovado pela Prefeitura, assinado pelo arquiteto ou engenheiro responsável com o número do CREA do profissional
• Habite-se (Carta de Habitação): Prefeitura
• Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica: site da Prefeitura
• Certidão de quitação de IPTU: site da Prefeitura
• Declaração de quitação de obrigações condominiais: solicitar ao síndico ou à administradora condominial
• Autorização de venda pelo Ministério Público, para imóvel em inventário de uma pessoa menor de idade

Ufa! A lista é grande, mas você pode perceber que não são tantos lugares que você precisa ir fisicamente para conseguir reunir toda a documentação. 

Além disso, não são todos os documentos listados que serão necessários. Se quiser conhecer toda a documentação que você vai precisar para solicitar um financiamento imobiliário, confira o conteúdo deste outro post aqui.

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O post Financiamento: Saiba onde realizar a documentação necessária apareceu primeiro em Wikihaus.

11 BOAS RAZÕES PARA MUDAR DE APARTAMENTO 

Às vezes, mudar é mais urgente que nunca. Pode ser que a casa pareça pequena (ou grande) demais ou que já não atenda às necessidades. Uma mudança no trabalho, na escola dos filhos ou até na rotina podem ser aspectos que tornam o local onde você mora menos interessante. Nesse sentido, há vários aspectos que trazem aquela sensação de que chegou a hora de procurar outro lugar para morar. 

1 – Você vai casar ou morar junto Essa decisão é um grande sinal de que está na hora de trocar de imóvel. Nem sempre é possível um se mudar para a casa do outro, e aí vocês precisam definir, juntos, um terceiro endereço, que seja bom para ambos, de preferência mais vantajoso em relação a qualidade de vida, conforto, localização e custos. Se você pretende dividir o mesmo teto com sua cara-metade, a mudança de endereço provavelmente vem como consequência.

2 – Crescimento da família

Você vai casar e quer ter seu próprio “canto”? Ou, quem sabe, está pensando em aumentar a família e quer mais espaço? O casamento e a chegada de um filho são momentos que transformam completamente a nossa rotina. Falando em crescimento da família, isso também acontece quando as crianças viram adolescentes e desejam maior privacidade e independência. 

E nem sempre é possível otimizar o aproveitamento de espaços ou adaptar o lugar onde estamos morando. Nessas horas, a solução passa a ser a procura de um novo lugar, que atenda às novas necessidades que você vai ter pela frente. No caso de estar esperando um baby, o ideal é mudar para outro imóvel antes do nascimento da criança, para que sua família possa receber o novo integrante de maneira mais tranquila. 

3 – Down size: a família encolheu

E um belo dia você olha para os lados e vê a casa em silêncio. Os filhos cresceram e saíram em busca dos próprios caminhos. Aquela casa que viu momentos familiares memoráveis já está grande demais para você. É difícil tomar essa decisão, pois muitos valores emocionais entram na balança. Mas é importante considerar a possibilidade de mudar para um espaço menor e mais confortável. Isso pode representar uma redução de tempo e de custos com manutenção, além de provavelmente significar menores taxas condominiais e impostos. 

4 – Privacidade comprometida

Outra situação muito comum atualmente: a chegada de novos prédios na vizinhança. De uma hora pra outra, você vê um vizinho de vários andares morando ao seu lado. A casa térrea da vizinha deu lugar a um paredão, que não apenas está bloqueando a vista do seu terraço, como comprometendo a sua privacidade. É amigo, a solução para se livrar dos olhares indiscretos pode ser trocar de casa. 

5 – Falta de segurança

O aumento da violência é um problema que pode ser encontrado em praticamente toda grande cidade. A segurança pode interferir na sua qualidade de vida e da sua família. A busca por mais tranquilidade no dia a dia tem motivado muitas pessoas a desejarem mudar para condomínios em bairros mais seguros que, também por isso, acabam sendo mais valorizados. 

6 – O seu bairro atual é distante dos seus compromissos diários

Ninguém merece começar o dia ficando duas horas dentro de um carro. Ou tendo que acordar muito mais cedo para encarar um longo deslocamento em meios de transporte coletivo. Um trânsito ruim estraga o dia de qualquer pessoa. Enfrentar engarrafamento e demorar mais tempo para se deslocar afeta negativamente sua qualidade de vida, causando maior estresse e diminuindo o seu sono e o tempo que você tem em casa. E às vezes isso acontece simplesmente porque você mudou de emprego. Ou porque seu filho passou no vestibular e a faculdade não é tão perto quanto era a escola. Procure um bairro que permita deslocamentos menores ou mais fáceis. Uma localização mais interessante reduz o seu tempo gasto com o transporte. Morar próximo ao seu trabalho e à escola dos seus filhos torna a rotina menos desgastante. E você acaba “ganhando” mais horas úteis para o seu dia a dia. O ideal é mudar de casa para a escola ficar mais perto, facilitando o deslocamento dos filhos e contribuindo para dar a eles mais conforto. 

7 – Vizinhança complicada

A convivência em sociedade, às vezes, é complicada. Ter vizinhos barulhentos, por exemplo, pode atrapalhar seu sono, aumentar o seu estresse e, consequentemente, prejudicar a saúde. Em um condomínio, essa dificuldade de relacionamento pode ser resolvida pelo síndico. Se a sua relação com os vizinhos está gerando um desgaste físico e/ou emocional, o recomendado é procurar por um imóvel em que seja possível manter a comodidade de toda a família. 

8 – Desacordo com as regras do condomínio 

Você adora seu cachorro, mas o seu condomínio determinou que é proibido animais de estimação no prédio. Quem vive em condomínio está sujeito a regras de boa convivência. O local onde moramos geralmente acompanha fases da nossa vida e as principais mudanças. Se por algum motivo essas leis não fizerem mais sentido para você, considere como outro sinal. 

9 – Problemas estruturais do apartamento

A idade do imóvel também influencia. Se você precisa realizar manutenções com muita frequência em sua casa, isso pode ser um sinal de que está na hora de se mudar. Vazamentos, cupins, problemas com sistemas elétricos antigos, por exemplo, podem atrapalhar o sossego dos moradores e prejudicar seu orçamento, visto que você terá gastos com mão de obra e materiais de construção. 

10 – Você quer um upgrade na qualidade de vida

Você está bem na sua carreira. Já formou seu patrimônio básico e, há algum tempo, vive no seu primeiro imóvel. Seu poder aquisitivo aumentou e você quer 2 coisas: investir em mais qualidade de vida e ampliar do patrimônio da família. Este é o momento certo para adquirir um imóvel maior, mais confortável e em uma área mais valorizada – você e sua família merecem. 

11 – Você quer sair do aluguel

Você sabia que, em muitos casos casos, o aluguel tem o mesmo peso no orçamento que a parcela do financiamento? Você pode fazer uma simulação entre o valor do seu aluguel e o valor da prestação de um imóvel parecido com o que você está morando. Se, por exemplo, você paga R$ 1.000 de aluguel e o valor da prestação for R$ 1.000, não tenho dúvida, faça o financiamento e se mude. Se você estiver morando numa casa cujo aluguel é R$ 1.000, mas o financiamento dessa mesma casa for duas ou três vezes mais que o valor do financiamento, aí vale uma reflexão – às vezes, morar de aluguel faz muito mais sentido.  

NÃO COMPRE IMÓVEIS SEM ESTAR PLENAMENTE PREPARADO. 

Como deu para ver, existem muitos motivos que podem justificar uma mudança de apartamento. Mas não basta vontade, é preciso estar preparado para comprar. Não deixe de estudar as possibilidades nem de se planejar financeiramente. Lembre-se: o seu imóvel precisa se encaixar no seu plano de vida, e não a sua vida precisa se adaptar ao imóvel. 

Falando nisso, qual o seu momento de vida atual? Quais são seus planos para o futuro? Conte pra gente nos comentários. E não deixe de assinar nossa newsletter para receber no seu email boas dicas sobre imóveis.

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