Patrimônio de afetação: Uma segurança a mais para quem compra imóvel

Investir com inteligência é investir com segurança. Uma das maneiras mais sólidas de investir em imóveis é procurar por empreendimentos que estejam dentro do regime de Patrimônio de Afetação. O nome é um pouco assustador, mas o conceito é bem simples: os bens do empreendimento estão totalmente separados dos bens e dívidas da  empresa. Uma eventual falência acabaria com obra parada e investidores frustrados. Em outras palavras, a dona do projeto pode quebrar à vontade que mesmo assim bancos, investidores, e compradores poderão retomar o empreendimento e terminar a obra. 

 

Quer saber mais sobre o assunto? Continue a leitura e entenda um pouco mais sobre o que é Patrimônio de Afetação. 

 

ENTENDENDO O CONTEXTO 

 

Antes de falarmos especificamente sobre o Patrimônio de Afetação, é importante entendermos como as coisas acontecem em um processo de construção e incorporação de um empreendimento. 

 

Normalmente, a incorporadora não tem todo o dinheiro para efetuar a obra. O que costuma fazer é usar parte do valor com recursos próprios, parte com financiamento bancário e parte com dinheiro proveniente das vendas das unidades do empreendimento. 

 

O dinheiro proveniente de financiamento imobiliário é fiscalizado pelo banco e o recurso só é liberado quando a engenharia do agente financeiro diz que a obra faz jus aos recursos por estar em cronograma adequado. O dinheiro que entrar proveniente das vendas deve ficar absolutamente separado do resto do dinheiro da empresa e de suas outras obras. Mas às vezes, por fatores econômicos e outros motivos que não vêm ao caso analisarmos aqui, a empresa passa por dificuldades financeiras. E, não fosse uma regulamentação controlando isso, poderia desviar recursos de um novo empreendimento para outras necessidades. Foi assim que muitas construtoras quebraram num passado recente no país, deixando muitas pessoas na mão. 

 

Uma das medidas para evitar que isso se repetisse, foi criar regras onde todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa. E uma das garantias para quem está comprando imóvel é o Patrimônio de Afetação. 

 

O QUE É? 

 

O Patrimônio de Afetação é um conjunto específico de bens que não se misturam com os demais bens do seu titular. Quando falamos de uma construtora, o patrimônio de afetação de um empreendimento não se misturará com os demais bens da empresa. O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados, apartados do patrimônio do incorporador. 

 

QUAIS AS VANTAGENS? 

 

Se o empreendimento tiver a incorporação registrada sob o regime de patrimônio de afetação, o qual é opção do incorporador, você estará bastante seguro, pois isto prevê a proibição da destinação do dinheiro para outra finalidade que não a da construção do prédio, a menos que demonstre ter recursos suficientes para isto. Ou seja: alguém de fora, que não estiver na “sociedade” do empreendimento, não poderá executar os ativos que o integram para satisfazer seus créditos. 

 

Optando por essa modalidade, é constituída uma comissão de representantes dos compradores que terá o poder e o direito de fiscalizar os recursos daquela incorporação.  Por conseqüência, o comprador detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. 

 

E, falando nisso, em caso de falência da empresa, o empreendimento no regime de Patrimônio de Afetação passará a ser gerido por esta comissão (ou quem esta designar), de tal forma que possa vir a ser concluído o mesmo, contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir a entrega do imóvel comprado na planta. 

 

Outro ponto interessante: ao gerar maior segurança aos contratos, o regime de Patrimônio de Afetação resultará na diminuição dos juros, pois estes são diretamente ligados ao risco da transação (que será menor). 

 

📌 Importante considerar que a existência da afetação patrimonial não é garantia de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade. E também que é perfeitamente possível executar uma obra sem optar por este regime. Se a obra estiver sendo incorporada por uma empresa que tem demonstrado seriedade, que seus sócios tenham um bom histórico em incorporação imobiliária e, além disto, tiver recursos para construir a obra, seu patrimônio não deverá correr riscos e seu imóvel deverá ser entregue no prazo. 

 

Mas, como vimos acima, se você conseguir conciliar o histórico de quem está negociando com você, com um empreendimento que tenha patrimônio de afetação, sua segurança será bastante elevada. 

 

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Até a próxima!