Dúvidas não faltam para quem está comprando um imóvel. E uma das perguntas que sempre aparece é: a conta vai caber no bolso? Nessa hora, o financiamento imobiliário é uma das alternativas mais acessíveis para quem está avaliando as formas de pagamento.
Basicamente, o financiamento imobiliário é uma forma de pagamento que facilita a compra de um imóvel. Hoje é possível encontrar opções para todas as faixas de renda, direcionadas para os mais diferentes perfis. Continue a leitura e conheça as opções de financiamento disponíveis. Saber avaliar qual é a melhor opção para você, na hora de fechar negócio, pode fazer toda a diferença no seu futuro.
ONDE SOLICITAR UM FINANCIAMENTO
Há bancos privados e públicos que financiam uma parte ou quase todo o valor, parcelando a quantia devida em meses e anos. Mas você sabia que o financiamento não precisa ser, necessariamente, atrelado a algum banco? Nos últimos anos, um outro modelo que vem se tornando frequente é o financiamento direto, onde é possível negociar diretamente com a construtora.
A gente sempre recomenda: faça uma boa pesquisa de mercado antes de tomar qualquer decisão. Taxas, juros, prestações, prazos e burocracias: cada instituição financeira tem seus próprios tipos de serviço e condições de negociação. E você só vai saber qual é a melhor para você se conseguir comparar o maior número possível de alternativas.
O QUE É FUNDAMENTAL SABER SOBRE O ASSUNTO
Falar em financiamento é falar em 4 coisas: os tipos de financiamento; para que o financiamento pode ser usado, como você pode pagá-lo e como ele é reajustado.
QUAIS SÃO OS TIPOS DE FINANCIAMENTO?
No Brasil, são praticados três tipos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). A diferença entre eles está nos limites financiados e a origem dos recursos. Esses modelos de financiamento respondem pelos financiamentos imobiliários oferecidos no país.
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH) Trabalha com recursos do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança. O SFH existe para financiar imóveis com valor máximo de R$ 1,5 milhão. As taxas de juros cobradas no SFH geralmente são mais interessantes do que as praticadas no SFI, em virtude de privilegiarem os clientes que possuem relacionamento com o banco. Para imóveis novos, a Caixa financia até 80%, enquanto para imóveis usados o limite fica em 70% do valor do bem. Esse percentual é similar em outros bancos, podendo variar um pouco para mais ou para menos. O SFH só está acessível para pessoas físicas, e as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda de quem solicitar o empréstimo.
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Esse tipo de financiamento engloba todos os financiamentos que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem optar pela modalidade. Normalmente o SFI atende quem busca imóveis de valores elevados, com capacidade para dar uma entrada de, pelo menos, 60% do valor. Não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido, nem para o comprometimento da renda. As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos (em instituições privadas). Os recursos desse tipo de financiamento são provenientes do mercado de capitais. E, como a atuação do governo nessa modalidade é menor, clientes e instituições financeiras podem negociar entre si as transações, seguindo a lógica do mercado.
- Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) Utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Este é um programa de financiamento para famílias com renda mensal bruta de até R$ 5 mil. São 3 faixas de financiamento, organizadas conforme a renda familiar. -Faixa 1: renda familiar até R$ 1.600 mil -Faixa 2: renda familiar entre R$ 1.600 e R$ 3.275 -Faixa 3: renda familiar entre R$ 3.275 e R$ 5.000. O financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel nas faixas 2 e 3 e 100% na faixa 1.
EM QUE SITUAÇÕES VOCÊ PODE USAR O FINANCIAMENTO
Não é apenas para comprar um imóvel pronto que você pode pensar em financiar. Existem várias modalidades de financiamento no mercado.
Na Caixa, por exemplo, você pode financiar: -compra de imóveis novos ou usados -compra de lote urbanizado (terreno em loteamento, com infraestrutura, vias de acesso, abastecimento de água e energia elétrica, esgoto pluvial e sanitário) -compra de terreno e construção (você pode financiar o lote e a obra, conjuntamente) -construção em terreno próprio (crédito para construir em um terreno que já é seu) -reforma ou ampliação (você usa o financiamento para ampliar ou melhorar o imóvel que já é seu).
AMORTIZAÇÃO: COMO VOU PAGAR?
Descubra o tamanho da prestação que cabe no seu bolso. As parcelas variam de acordo com o banco escolhido, conforme cláusulas contratuais estabelecidas. A maioria dos bancos já oferece a possibilidade de simulação em seus sites. Nos financiamentos imobiliários – como em qualquer empréstimo, são cobrados juros sobre o valor emprestado, além de taxas e seguros. Ao pagar as parcelas, você está pagando duas coisas: uma parte do valor que tomou emprestado (ou seja, está amortizando a dívida), e outra parte que corresponde aos juros cobrados.
Existem 3 modalidades de amortização: -TABELA PRICE -SAC -SACRE
- Tabela Price As parcelas são fixas do início ao fim do contrato. Nos primeiros pagamentos, a maior parte do valor da prestação corresponde aos juros. Ao longo do tempo, a taxa de juros vai decrescendo. Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o valor de amortização vai aumentando. A Tabela Price permite parcelas menores no início, facilitando a aquisição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas.
- SAC No Sistema de Amortização Constante (SAC) o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Assim, o valor da parcelas também diminui gradativamente ao longo do tempo. No SAC, você precisa arcar com parcelas maiores logo no início. Este modelo acaba sendo mais interessante se você tiver condições para isso, pois o valor cobrado vai diminuir ao longo do período e o custo final do financiamento também será menor.
- SACRE O Sistema de Amortização Crescente (Sacre) é uma combinação entre a Tabela Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair. É utilizada por alguns bancos e não está disponível para o SFH.
INDEXADOR: COMO VAI SER O REAJUSTE?
Além de tudo que você leu acima, é importante conhecer quais são e como funcionam os indexadores de correção do crédito imobiliário. Ou, em outras palavras, como é que a sua dívida vai ser corrigida. Atualmente, os financiamentos imobiliários são indexados pela TR (Taxa Referencial) e pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
- TR (Taxa referencial) É um índice de correção monetária aplicada para corrigir os valores de poupança, FGTS e financiamento imobiliário. É o indexador dos contratos com funding FGTS, como Pró-cotista, CCFGTS e MCMV. Na Caixa, os contratos poderão ter prazo de até 360 meses, na tabela SAC – em que as prestações diminuem com o tempo – , e o valor máximo financiado de 80%. Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 30% de renda comprometida. A TR mensal pode ser consultada no site do BACEN (Banco Central).
- IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) O “índice da inflação”. O IPCA é um índice mensal calculado pelo IBGE para mensurar a variação dos preços e serviços no comércio. Esse é o índice considerado oficial pelo Banco Central. Pode ser usado como indexador para contratos na linha de financiamento SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Os contratos poderão ter prazo de até 360 meses, na tabela SAC – em que as prestações diminuem com o tempo – , e o valor máximo financiado de 80%. Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter, no máximo, 20% de renda comprometida. Na tabela Price, em que a amortização do principal é menor e a prestação tem valor fixo, o comprometimento de renda permitido é ainda menor: 15%. O prazo máximo para quitar o financiamento cai para 240 meses. Para consultar o índice mensal do IPCA, acesse o portal do IBGE.
TR ou IPCA?
A linha de crédito atualizada pela inflação (IPCA) é uma opção relativamente nova no mercado. Pelas suas características, é mais indicada para quem tem mais folga no orçamento, pois permite comprometer apenas entre 15 e 20% da renda, diferentemente dos 30% nos contratos orientados pela TR. Enquanto os contratos corrigidos com TR apresentam prestações mais “previsíveis”, os contratos corrigidos com IPCA são mais inclusivos, pois apresentam uma taxa de juros mais baixa.
Porém, você deve levar em consideração os riscos que assume num eventual aumento da taxa inflacionária, principalmente pelo longo prazo do crédito. O IPCA responde mais rápido a alguma turbulência econômica. Já a TR é menos instável – e hoje está zerada – portanto o saldo devedor acaba sofrendo menos correção na prática.
Para saber qual a melhor linha de financiamento para você, abuse da internet: você encontra facilmente sites com simuladores e comparativos.
QUANDO FINANCIAR DIRETO COM A INCORPORADORA
Vale a pena financiar seu imóvel direto com a construtora? Como comentamos lá em cima, no começo deste artigo, o financiamento direto é mais uma alternativa para viabilizar a compra do imóvel. Considerando que estamos há algum tempo passando por turbulências econômicas, essa possibilidade de financiamento direto para imóveis novos vem se tornando um pouco mais atrativa em muitas situações – por exemplo, para profissionais autônomos, que enfrentam dificuldades com os trâmites de comprovação de renda. Ou ainda para quem deseja comprar um imóvel na pessoa jurídica, tendo em vista que os bancos não efetuam empréstimos para empresas no SFH. O processo é bem menos burocrático e mais flexível. Porém, a negociação acaba seguindo trâmites parecidos com o financiamento imobiliário com bancos. Como têm um grande interesse em realizar o negócio, as incorporadoras facilitam muitos pontos para o cliente.
Geralmente, o índice de correção usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), também conhecido como “inflação do aluguel”. O cálculo para correção é baseado no acumulado nos últimos 12 meses do ano e é composto por vários outros índices: 60% pelo Índice de Preço por Atacado (IPA), 30% pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do INCC. Garante-se, assim, um reajuste dentro das variações do mercado.
Outra diferença importante a ser considerada: o prazo de pagamento. No financiamento direto o prazo de pagamento costuma ser bem mais enxuto – em torno de cinco a dez anos de prestações (60 a 120 meses) – quando comparado com um financiamento bancário (até 35 anos: 420 meses). Você vai ter prestações mais “gordas”, é verdade, mas o valor não muda durante a quitação – a amortização dessa modalidade é sempre por tabela Price.
Os juros são mais altos do que os oferecidos pelos bancos. Em contrapartida, por ter um prazo mais curto, menor será a quantidade de dinheiro gasto pagando apenas juros. E isso vai refletir bastante no montante final das parcelas.
Além disso, a modalidade também permite o uso do FGTS para a quitação ou amortização das parcelas. Mas vale lembrar que o Fundo de Garantia não poderá ser usado para quitar a entrada do financiamento.
QUAL O FINANCIAMENTO MAIS INTERESSANTE PARA O SEU PERFIL?
Essa resposta depende da sua realidade: quanto dinheiro você tem guardado, quanto consegue pagar mensalmente sem comprometer sua renda e quanto tempo quer (ou vai precisar) para quitar seu empréstimo.
Cada linha de crédito tem características específicas. A melhor forma de entendê-las é através de simuladores, onde você informa sua renda familiar, valores prováveis para financiamento e prestação, e, com base nos resultados, faz novas simulações. Compare as ofertas de tantas instituições quanto puder. Nem sempre os bancos estatais têm a melhor taxa. Em tempos tão competitivos, vale conferir o que o mercado está oferecendo. Às vezes, os pré-requisitos exigidos pelos bancos podem te impedir de obter um financiamento com taxas de juros menores. E aí a alternativa pode ser financiar direto com a construtora, onde você pode encontrar uma condição melhor de pagamento, com mais parcelas, menos juros ou até algum “brinde”.
Para escolher, é preciso calcular de acordo com a realidade financeira e seu momento atual. De qualquer forma, você precisará ter muita clareza sobre todos os custos, taxas de juros e sistemas de amortização antes de dar qualquer passo decisivo.
Curtiu o conteúdo? Se você quiser saber mais sobre financiamento imobiliário, entre em contato que a gente te ajuda a encontrar o melhor caminho para seu apartamento novo.
