DAÇÃO: PRÓS E CONTRAS DE USAR SEU IMÓVEL NO NEGÓCIO.

Existem diversas maneiras de comprar um imóvel. Desde um pagamento à vista, a prazo, e até mesmo usando opções como financiamento ou consórcio. Uma alternativa bem interessante e que tem se tornado cada vez mais conhecida é a dação. Ou, em outras palavras, quando você usa um imóvel que já possui como entrada na compra de um novo. Isso possibilita que você adquira à vista ou financie um valor mais baixo – o que, no fim das contas, dá menos menos juros e muito mais facilidades na compra do imóvel novo.

 

A dação é um tipo de negócio que pode ser vantajoso para quem tem o imóvel usado e para a empresa que o comprar. Mas para ser assim, é preciso observar alguns critérios. Vamos conferir?

 

DEFINA O VALOR MÁXIMO QUE VOCÊ PODE E QUER PAGAR.

 

Antes de seguirmos, é importante estabelecer um valor para a compra do imóvel. Dessa forma, você já estará preparado para responder a uma proposta e negociar.

 

O QUE É DAÇÃO?

 

Primeiro, vamos entender melhor do que se trata esse assunto. Dação em pagamento é um acordo, por meio do qual o credor concorda receber do devedor uma prestação diferente da que lhe é devida – isto é, mediante a substituição da forma de pagamento original.

 

No caso do nosso artigo, consiste em usar aquele imóvel que já está em seu nome como parte do pagamento de um imóvel novo.

 

Juridicamente falando, conforme o artigo 356, do Código Civil, a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireta e é equivalente ao acerto em dinheiro, desde que o credor aceite receber uma prestação diversa da que lhe é devida.

 

COMO FUNCIONA?

 

A ideia aqui é entregar o imóvel que você já possui como entrada para o imóvel novo. Se houver diferença de valores, o restante é financiado da mesma maneira que no formato tradicional.

 

Qualquer imóvel pode ser oferecido, mas é preciso consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento é aceita. Geralmente, são preferidos os imóveis residenciais, que tendem a ter comercialização mais fácil. Se o negócio for viável, o imóvel antigo deve passar por uma avaliação e o vendedor precisa fazer uma oferta do quanto pagaria por ele. Assim, define-se como fica o financiamento da nova propriedade.

 

Não se preocupe, a dação está prevista em lei e é permitida para apartamentos, lojas comerciais, casas, terrenos, lotes e até mesmo imóveis na planta. Esse procedimento faz com que você pague menos Imposto de Renda, pois as regras da transação são específicas.

 

Se não houver torna – ou seja, se o valor declarado é igual ao do antigo proprietário -, não há imposto. Se for o contrário, a contribuição pode incidir sobre quem a receber. De modo geral, a regra é: menor torna, menor ganho de capital e menor pagamento de Imposto de Renda.

 

CONHEÇA OS PRÓS.

 

Vender seu imóvel atual pode levar muito tempo e você pode acabar perdendo uma boa oportunidade de compra. Neste caso, a dação em pagamento é uma ótima opção pois facilita esse processo.

 

Imagine as constantes visitas de interessados, negociações sobre preços e todas as burocracias necessárias para se fechar a venda … tudo isso acaba consumindo muito tempo e paciência.

 

Ao incluir seu imóvel no negócio, você não precisa esperar pela venda no mercado imobiliário tradicional. Você ganha mais tempo e poder de compra. Em momentos de instabilidade econômica, essa ideia fica ainda melhor, por dois motivos: a comercialização pode demorar semanas, meses ou mesmo anos. E, eventualmente, você vai precisar abaixar o preço para conseguir vendê-lo.

 

Além disso, dá pra continuar morando no apartamento antigo até a finalização do negócio e entrega das chaves do novo – possibilidade que não é garantida com a venda tradicional e que tem a chance de ocasionar custos de manutenção com duas propriedades ao mesmo tempo.

 

Outras vantagens são:

• redução da burocracia;
• comodidade;
• segurança no processo.

 

Outro detalhe relevante: em algumas situações, é possível mudar de ideia mesmo depois de combinar a troca. Geralmente, isso é possível antes de o financiamento do saldo ser iniciado. Se você conseguir vender o imóvel antigo a tempo (e por um valor melhor), pode repassar a quantia para a construtora ou imobiliária, abatendo um valor maior – claro que isso depende das condições pré- estabelecidas com a construtora ou com o proprietário através da imobiliária.

 

OK, E OS CONTRAS?

 

Talvez o principal detalhe a ser considerado neste tipo de negócio é o valor (e a avaliação) do seu imóvel usado. Dificilmente você conseguirá o preço de mercado ao repassá-lo para a construtora ou imobiliária. A variação costuma ser entre 10% e 30% menor. Isso acontece porque a empresa precisará gastar com a documentação do novo imóvel e pagamento de comissão. Além disso, eles precisam obter lucro com a futura venda dele (assim como uma concessionária pagaria menos por um veículo usado).

 

É importante ficar atento à diferença entre os valores do usado e do novo, para não ser pego de surpresa na hora de encaminhar o financiamento do saldo.

 

 

E ENTÃO: COLOCAR SEU IMÓVEL NO NEGÓCIO OU VENDER ANTES?

 

Mais uma vez, isso depende da sua necessidade. Existem vantagens em ambos os caminhos.

 

Se você é proprietário de um bom imóvel, não tem muito dinheiro para abater boa parte do financiamento de um novo e não tem tempo e disposição para vender sua antiga propriedade, usar seu imóvel como entrada na compra de um novo pode ser uma boa estratégia para você. A avaliação pode não ser tão boa quanto numa venda particular. Em compensação, você terá menos trabalho e vai ganhar em agilidade, garantindo o negócio e se mudando o mais rápido possível.

 

Mas se você não tem tanta pressa para se mudar, tem condições de conseguir o valor necessário sem necessariamente se desfazer do antigo e está disposto a esperar e lidar com toda a burocracia da venda de um imóvel, é melhor pensar em outras opções.

 

Quem tem tempo para esperar, pode tentar vender primeiro o seu imóvel, conseguindo um valor mais em conta – que poderá ser usado para dar uma entrada melhor e barganhar um desconto maior, por exemplo. O risco é que nem sempre a venda acontece com a velocidade que você gostaria, e eventualmente o seu apartamento escolhido para a compra pode ter sido adquirido por outra pessoa.

 

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