A compra de um imóvel sempre envolve altos valores. Saber como você pode pagar uma dívida desse tamanho é algo que a gente recomenda para todos antes de tomar qualquer decisão.
Pra início de conversa, toda dívida é formada por três elementos principais: o valor emprestado, os juros incidentes e o prazo de pagamento. É a partir deles que as parcelas são compostas – onde também são cobrados seguros e taxas.
Porém, nem sempre toda dívida será paga da mesma forma. Para definir quanto cada parcela irá custar, por exemplo, existem diversas formas de cálculo diferentes. São os sistemas de amortização.
MAS ENTÃO, O QUE É AMORTIZAÇÃO?
Basicamente e resumidamente, amortização é o pagamento de uma dívida por meio de prestações em um prazo pré-estabelecido. É um processo de redução de uma dívida através de pagamentos periódicos e definidos com antecedência. Ou seja, ao amortizar uma dívida, o endividamento vai diminuindo progressivamente o seu valor, até que a totalidade do débito seja quitado.
Ao pagar as parcelas, você está pagando duas coisas: uma parte do valor que tomou emprestado (ou seja, está amortizando a dívida), e outra parte que corresponde aos encargos e juros embutidos.
Existem 3 modalidades de amortização:
- TABELA PRICE
- SAC
- SACRE
Tabela Price
Também chamado de Sistema Francês. As parcelas são fixas do início ao fim do contrato. Ou seja, todas as parcelas terão o mesmo valor, desde a primeira até a última. Nos primeiros pagamentos, a maior parte do valor da prestação corresponde aos juros. Ao longo do tempo, a taxa de juros vai decrescendo. Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o valor de amortização vai aumentando.
SAC
Também conhecido como Método Hamburguês. É mais aplicado nos casos de financiamentos de imóveis.
No Sistema de Amortização Constante (SAC) o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Assim, o valor das prestações vai diminuindo ao longo do tempo, à medida que são pagas.
SACRE
O Sistema de Amortização Crescente (Sacre) é uma combinação entre a Tabela Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair. É utilizada por alguns bancos e não está disponível para os financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH.
OUTROS SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO.
- Sistema Americano
Estabelece um único pagamento ao final do período do financiamento para amortizar a dívida. As amortizações não são mensais e o pagamento será apenas em cima dos juros das parcelas. Ou seja, ao longo do contrato, as parcelas pagam apenas os juros sobre o saldo devedor – que se mantém o mesmo até o vencimento da dívida. Após a finalização do empréstimo, o devedor deverá quitar o valor integral.
- Pagamento Único
Ao final do contrato, o pagamento deverá ser realizado de uma única vez, calculado com base na amortização total da dívida, acrescida dos juros.
- Amortização Extraordinária
Acontece quando o devedor pode antecipar algumas parcelas, reduzindo assim o número delas. É muito utilizada, por exemplo, quando o FGTS é utilizado para pagar algumas parcelas ou até mesmo quitar a dívida.
- Usando o FGTS para amortizar
Existem três maneiras de usar o fundo de garantia na compra de um imóvel.
- Mais simples é o uso do FGTS como parte do valor total a ser pago. Nesse caso, estamos falando de um imóvel comprado à vista.
- Abatimento de parte das prestações, onde os recursos do FGTS são usados para adiantar certa quantidade de parcelas. – Para isso, no entanto, o contrato de financiamento deve ter sido feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Essa alternativa permite, por exemplo, reduzir em até 80% o valor das parcelas em até 12 meses consecutivos. –
- Amortização ou liquidação do saldo devedor. As condições são as mesmas da alternativa anterior. Porém, nesse caso, o pagamento envolve apenas a quitação total ou o pagamento de parcelas inteiras.
ESCOLHENDO O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO.
Para definir qual é o sistema de amortização mais interessante para o seu perfil, alguns pontos devem ser levados em consideração:
- avaliar o tempo pretendido para o pagamento da dívida
- analisar qual sistema vai impactar menos no orçamento
- verificar as condições financeiras
Como o SACRE é um modelo híbrido e variável conforme cada negociação, vamos nos focar em analisar a Tabela Price e o SAC.
Podemos dizer que a Tabela Price permite parcelas menores no início, facilitando a aquisição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas. É para quem vive aquele momento de estabilidade financeira, quando é possível saber que o valor das parcelas pode ser absorvido no orçamento mensal.
No SAC, é preciso arcar com parcelas maiores logo no início. Este modelo acaba sendo mais interessante para quem tiver condições para isso, pois o valor cobrado vai diminuir ao longo do período e o custo final do financiamento também será menor. É uma boa alternativa para aqueles que têm a convicção de que terão um aumento de renda ou se têm uma reserva maior de dinheiro.
Mas o que importa mesmo é a sua realidade financeira e seu momento atual. Seu contexto é fundamental para essa escolha. Você precisará ter muita clareza sobre todos os custos, taxas de juros e sistemas de amortização antes de dar qualquer passo decisivo.
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