Chegou a hora: Como montar a proposta de compra de um imóvel

Encontrar o apartamento que tem o jeito que a gente quer é um momento muito bacana. Agora é hora de agir para se tornar um feliz proprietário. Você resolveu fazer uma proposta. Quanto mais você souber – em termos práticos e legais – menos riscos vai correr.

 

Conseguir montar uma proposta de compra de imóvel que seja adequada às suas necessidades e condições e, ao mesmo tempo, interessante também para quem está vendendo é um diferencial relevante numa mesa de negociação.

 

Se você quer conhecer um pouco mais sobre o que é esse conceito, como a proposta deve ser elaborada e qual a sua importância, continue lendo nosso artigo.

 

Ok, você quer desconto

O apartamento tem o que você queria, cabe mais ou menos no seu bolso, a localização é bacana e você resolveu fazer uma proposta… inferior ao valor da oferta. Você tem todo o direito de propor um valor inferior e tentar negociar. Assim como o vendedor tem todo o direito de não aceitar.

 

Você pode mencionar que terá gastos com reforma, ou pra deixar tudo do seu jeito, e pedir esse valor de desconto. Se você vai pagar à vista ou dar uma grande entrada em dinheiro, enfatize esse ponto. Se você tem dinheiro na mão, use-o para aumentar a credibilidade da sua posição.

 

Mas além de pensar no menor preço, ainda tem muita coisa que você precisa saber sobre o assunto. Independente do valor, coloque sua proposta no papel.

 

1º passo: entender o que é uma proposta de compra de imóvel

Tem gente que chama de proposta de reserva, outros de proposta de compra de imóvel. O objetivo é o mesmo: ao enviar o documento, você manifesta a intenção de reservar o imóvel.

 

  • A proposta de compra de imóvel é o principal documento que deve ser apresentado antes do fechamento de contrato. Traz detalhadas as negociações estabelecidas entre vendedor e comprador, as informações do imóvel e as intenções de ambas as partes.

 

  • A proposta de compra não é uma escritura. Ela não transfere o bem de proprietário, nem funciona como um instrumento legal para obter exclusividade na aquisição do imóvel.

 

Em essência, é como se você dissesse ao vendedor: “oi, quero comprar seu imóvel. Você aceita o meu preço?” Vale acrescentar os termos do negócio (data de validade e tempo de espera por um retorno do vendedor, por exemplo). A elaboração da proposta de compra de imóveis é essencial para evitar problemas futuros. Através dela, você se previne de possíveis complicações e facilita os processos burocráticos da negociação.

 

Dessa forma, você terá mais tranquilidade ao assinar o contrato final e até mesmo depois disso.

 

2º passo: reunir as informações necessárias

Uma proposta de compra deve ser clara e objetiva, detalhando informações tanto do imóvel à venda quanto de quem está interessado em comprá-lo.

 

Uma boa proposta traz:

 

  • dados pessoais do proprietário (nome completo, contato);
  • informações sobre o imóvel (endereço, laudo completo);
  • dados da imobiliária e corretor responsável pelo atendimento;
  • valor do imóvel proposto pelo comprador e a forma de pagamento;
  • data do documento;
  • assinatura do comprador.

 

3º passo: conhecer as consequências da negociação

Mas enviar a proposta não significa necessariamente fechar negócio. Tudo depende de quem vai recebê-la. Podem acontecer três situações distintas:

 

_aceite: é o “sim” dado pelo vendedor, aceitando os termos e valores que você propôs;

_contraproposta: é o início de uma negociação, na qual o vendedor vai apresentar os termos pelos quais aceitaria fechar a transação;

_recusa: por algum motivo, o vendedor não aceitou as condições e não pretende fazer uma contraproposta.

 

Quando a proposta é aprovada, a imobiliária elabora o contrato que contempla os detalhes que foram acertados.

 

4º passo: colocar o planejamento em ação

Na verdade, esse deve ser sempre o primeiro passo. É com base nesta etapa de análise que você vai identificar o tipo de imóvel que deseja e o quanto você pode investir no seu sonho. Aqui, é fundamental também conhecer os custos extras envolvidos na compra de um imóvel. São custos relativamente altos, como o imposto de transmissão de bens imobiliários (ITBI) – que apresenta uma taxa específica em cada município. Não seja pego de surpresa. Com um bom planejamento, antes mesmo de fazer sua proposta, você já sabe o quanto pode negociar e também os valores mínimos e máximos que deseja atingir para a compra do imóvel.

 

Vai financiar? Atenção!

Você deve ficar muito atento a todas as condições envolvendo o negócio. A taxa de juros e as taxas administrativas, por exemplo, devem caber em seu orçamento tanto em curto, quanto em médio e longo prazo. Faça simulações e avalie quanto realmente vai custar o imóvel antes de fazer a sua proposta de compra e venda de imóvel. Os valores relativos ao financiamento dizem respeito inteiramente ao interessado, e não ao vendedor.

É possível fazer uma proposta condicionada à aprovação do financiamento. Isso precisa ser especificado no documento. Se for obtido o empréstimo, o vendedor é obrigado a vender para o comprador e o comprador é obrigado a comprar do vendedor. E, no caso de não conseguir a liberação do crédito, deverá escrever uma notificação ao vendedor até determinada data, informando o fato. Então, poderá cancelar o contrato e o depósito que fez deverá ser devolvido a ele, e os direitos e obrigações entre as partes deixarão de existir.

 

5º passo: cuidado com a documentação

_do imóvel

A documentação do imóvel precisa estar em dia. A falta de algum comprovante pode atrasar a concretização do negócio.

  • título de propriedade com registro
  • certidão negativa de ônus reais e de IPTU
  • averbação da construção junto ao registro de imóveis
  • registro de ações reipersecutórias e alienações
  • cópia do boleto com registro de pagamento da taxa de cadastro e avaliação
  • carta de habite-se
  • planta baixa
  • certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro)

 

_do vendedor

A documentação do vendedor é tão importante quanto a do imóvel e do comprador. Ao lado da avaliação e da proposta de compra do imóvel, é o primeiro passo para a aquisição. Se o vendedor é pessoa jurídica, observe: a cópia do CNPJ e a cópia autenticada do contrato social, a documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato, certidão de quitação de tributos de contribuições federais e certidões negativas.

 

Ainda tratando-se do vendedor, é preciso observar as certidões negativas relativas ao cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, na justiça do trabalho, executivos fiscais, municipais e estaduais e justiça federal.

 

_do comprador

O comprador deve apresentar, principalmente nos casos de compras por financiamento, cópias de documentos como:

  • RG
  • CPF
  • certidão de estado civil
  • escritura pública de pacto antenupcial
  • comprovante de renda atualizado
  • certidão de quitação de tributos federais (no caso de ser comerciante)
  • certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante)

 

Se o nome do vendedor não estiver limpo, não feche negócio até ele não regularizar a situação. Não se sinta pressionado em fechar um negócio com alguém que está com o nome sujo.

 

Se você conseguiu chegar em um acordo com o vendedor, dificilmente a proposta de compra do imóvel não irá resultar em negócio se a documentação estiver correta.

 

Juntamente com a apresentação da documentação, é solicitado um sinal financeiro – um valor que comprova o seu interesse no negócio e, posteriormente, será incluído na entrada do imóvel.

 

6º passo: formalize tudo por e-mail

Durante a negociação, registre tudo aquilo que foi acordado – pode ser por e-mail. Com isso, você consegue evitar atritos com o vendedor ou mesmo o corretor e gera uma garantia a mais para que o acordo seja plenamente cumprido.

 

7º passo: analise o contrato

O contrato é a etapa seguinte ao aceite de sua oferta de aquisição imobiliária. Aí, sim, as informações possuem caráter legal, pois ele vai servir como instrumento jurídico para que o acordado seja cumprido.

 

Erros mais comuns

Agora que você aprendeu mais sobre como montar uma proposta, que tal ficar por dentro das falhas mais comuns que acontecem nessa hora?

 

_deixar de fazer a proposta: não fique apenas no acordo verbal. Todos podem sair perdendo, pois não há um documento para assegurar as garantias e as formas de pagamento. Caso haja algum problema no futuro, você não terá argumentos para provar sua situação. Evite essas situações a todo custo.

 

_não citar valores exatos: a proposta precisa conter os valores exatos estipulados pelo comprador e o vendedor. Assim, todos os envolvidos estão de acordo com o que foi combinado e o pagamento pode ser efetuado de maneira correta.

 

Lembre-se também de estipular a retenção do pagamento ao vendedor caso exista alguma pendência financeira, como o atraso no pagamento do IPTU ou condomínio – são dívidas do antigo proprietário. Assim, você não é prejudicado e ele deverá resolver esses problemas para voltar a receber o pagamento.

 

_não atualizar a proposta após as negociações: é normal acontecerem várias negociações em um processo assim. Proposta, contraproposta… Em todos os casos, essas alterações devem ser realizadas em seus documentos. Mas algumas pessoas se esquecem disso e acabam passando por situações complicadas. Sempre mantenha sua proposta de compra de imóveis atualizada.

 

Quebra de contrato

Não é um cenário que a gente gosta de ver, mas acontece. Tanto quem está comprando quanto quem está vendendo devem ter uma compreensão clara de que imprevistos acontecem. Assim, é importante prever em contrato o que ocorre se uma das partes não cumprir a sua parte. Não cumprir com as obrigações ou fazer algo que não deveria ser feito, segundo o contrato, concede à outra parte certos direitos legais.

 

De olho em todos esses passos, você vai antever problemas, agilizar as burocracias e contornar imprevistos. Com uma proposta clara e coesa, você terá total confiança para assinar na linha pontilhada.

 

E você, já está preparado para dar este passo importante? Compartilhe sua história com a gente.

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