O valor do condomínio e o valor do IPTU

Você encontrou o apartamento que procurava. A localização é boa, o imóvel está dentro de suas condições para o investimento, mas… você esqueceu de considerar o valor do condomínio e o valor do IPTU. E isso pode bagunçar bastante o seu padrão de vida. 

 

Alguns bairros e prédios, com localização privilegiada ou características específicas, poderão apresentar custos bem altos. A melhor alternativa é sempre a informação. Busque saber o valor do condomínio e do IPTU antecipadamente, para não ter surpresas depois. 

 

Quer saber o que é a taxa condominial e o imposto predial e territorial, e como são calculados? Continue a leitura! 

 

QUEM PAGA CONDOMÍNIO PRECISA PAGAR IPTU? 

 

Antes de seguirmos com nosso post, é importante esclarecer que estamos falando de coisas diferentes. O IPTU é um imposto cobrado pela Prefeitura, a taxa condominial é cobrada pelo condomínio. Eles têm finalidades distintas. Vamos conhecer o que é, como é calculado e as responsabilidades sobre cada um? 

 

O QUE É A TAXA CONDOMINIAL 

 

O prédio tem muitos itens de lazer? E tem uma equipe grande de funcionários para dar conta da manutenção? Pois saiba que o valor do condomínio é definido pela quantidade de serviços disponíveis. Neste caso, quanto mais apartamentos ele tiver, menor será o custo individual, porque o valor será dividido entre todos os moradores. 

 

Analise os itens de lazer necessários, como piscina, quadra, churrasqueira e salão de festas, e considere o que você realmente vai usufruir. Para quem tem tempo ou filhos pequenos, que podem aproveitar com segurança sem ir para a rua, o custo pode acabar saindo em conta. 

 

Em geral, as despesas do condomínio são pagas por rateio entre os condôminos. Essa taxa condominial é o valor cobrado de cada condômino para as despesas referentes às áreas comuns do condomínio (serviços, manutenção e melhorias), incluindo as despesas com funcionários e materiais. Ou seja, aquele vidro quebrado no salão de festas ou o conserto do portão da garagem, tudo isso é pago com o dinheiro dessa taxa.  As despesas relativas às partes de uso exclusivo de um condômino ou mais não entram no rateio das quotas condominiais. 

 

COMO É FEITO O CÁLCULO DA TAXA CONDOMINIAL 

 

Cada condomínio tem autonomia para definir os parâmetros de cobrança. A convenção de condomínio deve estabelecer a forma de cálculo da taxa condominial, e as formas mais comuns são: 

 

• fração ideal: o tamanho da propriedade privada (apartamento, cobertura ou loja) define o valor da taxa. Se o proprietário possui uma fração maior (uma cobertura, por exemplo), pagará uma fração proporcionalmente maior de despesas. 
• unidade: custo igual para todos. Cada unidade, independentemente de seu tamanho, pagará o mesmo do que qualquer outra.
• forma híbrida: um exemplo comum nos condomínios é dividir as despesas ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) por unidade e as despesas extraordinárias (agregam valor de investimento) por fração ideal. 

 

O condomínio também inclui uma taxa chamada fundo de reserva, que serve para compor uma reserva financeira que cobrirá gastos não previstos. Seu valor é calculado como um percentual do condomínio ou pode ser também um valor fixo. 

 

Uma vez por ano, é convocada uma assembleia para aprovação de contas do ano anterior e da previsão orçamentária para o próximo. Se as contas a pagar do condomínio estiverem maiores do que no ano anterior, é preciso ajustar a taxa condominial. O ajuste será feito mediante aprovação por maioria dos presentes, e deve garantir uma margem de segurança para o condomínio operar sem problemas, em dia. 

 

O que deve ser considerado: -Histórico de despesas (demonstrativo de despesas do ano anterior, água e luz) -Benfeitorias futuras (separe a taxa condominial mensal e o fundo destinado às melhorias) -Inadimplência (inadimplentes prejudicam o dia a dia do condomínio) -Situação atual das contas -Dissídios e encargos trabalhistas -Reajuste das despesas e contratos de manutenção 

 

QUEM É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO 

 

Se você acabou de comprar um apartamento, quando deve começar a pagar o condomínio? Em geral, a resposta está no contrato de compra e venda do imóvel. As práticas mais usadas são: -após a assembleia de instalação de condomínio -após a entrega das chaves -a partir da concessão do Habite-se.

A taxa condominial é cobrada mensalmente, e pode ser referente ao mês anterior ou ao mês a vencer. Consulte as leis condominiais para saber o que está ou não incluso na taxa. Há edifícios em que o registro de água é separado, e cada condômino será responsável por sua conta de água. Quanto à energia elétrica, em geral, os medidores são individuais. 

 

O QUE É O IPTU? 

 

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um dos principais tributos brasileiros, pago pela maioria dos proprietários de imóveis do país. É cobrado sobre qualquer imóvel em região urbanizada (casa, apartamento, terreno, sala, galpão…).  Ele é um imposto municipal, ou seja, cabe a cada prefeitura decidir os critérios de cálculo e de cobrança. Cada um dos mais de 5 mil municípios do Brasil tem sua legislação e cobra uma taxa diferente. O valor varia de acordo com a avaliação do imóvel, e todo o dinheiro arrecadado fica com a prefeitura. 

COMO É CALCULADO O IPTU 

 

O cálculo do IPTU tem como base o valor venal do imóvel (o equivalente ao preço caso ele fosse colocado à venda). Ele leva em conta a área do terreno, sua localização e a idade da construção. Depois de apurado, são aplicadas as alíquotas definidas pelo governo municipal. 

 

A melhor forma de saber é olhando a certidão de propriedade. O imposto considera: -a área total do apartamento -áreas correlatas, como garagens e depósitos -o percentual de área comum a que cada unidade tem direito.  Assim, um apartamento de 70m² de área útil e 30m² de área comum tem um valor de IPTU correspondente a 100m². 

 

Ou seja, cada condômino paga o IPTU referente à sua fração ideal e à fração da área comum a que tem direito, proporcional ao tamanho do seu imóvel. 

 

QUEM É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO IPTU 

 

A responsabilidade do pagamento do IPTU é do dono do imóvel. O boleto de cobrança será gerado no seu nome. O atraso gera multas, e a inadimplência, em casos extremos, pode levar à colocação do imóvel em leilão para quitação da dívida. No caso de prédios novos, o imposto relacionado aos apartamentos que ainda não foram comercializados fica sob responsabilidade da construtora.

 

E se você comprou na planta? Bem, enquanto o imóvel está em construção, esse imposto é único, cobrado pela totalidade do terreno e deve ser quitado pelo proprietário do terreno ou construtora. Depois do Habite-se é preciso pedir o desdobramento do imposto na prefeitura. Só assim cada unidade terá seu lançamento fiscal, possibilitando o pagamento do tributo de acordo com a fração correspondente. 

 

Em praticamente todos os municípios, são oferecidos dois tipos de pagamento: à vista ou parcelado. Quem opta por pagar totalmente o valor até a data do vencimento recebe um desconto, que varia de acordo com a cidade. Quem não consegue pagar de uma vez só, recebe um carnê com o valor parcelado em 10 vezes. Neste caso, é preciso ficar atento ao dia do vencimento para não pagar juros. 

 

ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL, CONHEÇA BEM OS CUSTOS EXTRAS 

 

Agora que você já sabe como são compostos os valores de condomínio e IPTU, não esqueça que existem outros custos extras que compõem a compra de um imóvel. É fundamental fazer as devidas contas e incluir cada despesa com moradia, além das demais despesas básicas (alimentação, transporte, ensino, saúde), e as variáveis (pagamento de carnês, empréstimos pessoais, cartões de crédito). Assim você evita surpresas, ou pior, um aperto financeiro. 

 

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