LEI DO DISTRATO: O que ela impacta nos contratos de imóveis?

A Lei do Distrato regulamenta a rescisão de contratos de imóveis na planta e trata dos direitos e deveres de incorporadoras, loteadoras e compradores de imóveis. Saiba o que isso pode impactar caso você venha a desistir de uma compra depois de ter assinado um contrato. 

 

OS PRINCIPAIS MOTIVOS QUE LEVAM AO DISTRATO 

 

A rescisão contratual de um imóvel pode ser motivada por diferentes motivos. Conheça os principais: 

 

• inadimplência do comprador: quando não há possibilidade de continuar o pagamento, devido às dificuldades financeiras (que podem ser ocasionadas por perda de emprego, por exemplo) 
• inviabilidade por condições estabelecidas pelo banco: seja pelas taxas de juros altas ou pelo alto valor da parcela de financiamento, o comprador resolve pelo distrato imobiliário
• falta de condições para crédito: quando o cliente, através de instituições financeiras, não consegue o valor necessário para quitar o pagamento
• descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora.

A LEI 13.786/18, DE 27/12/18 

 

Conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, a lei estipulou pena convencional para dois tipos de situações: uma é quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. E a outra é quando não estiver.  O que muda de uma para outra? No caso do comprador desistir da compra em um empreendimento no qual não haja patrimônio de afetação, ele pagará uma multa de 25% da quantia paga. Se houver patrimônio de afetação, a multa será de 50% dos valores pagos. 

 

Essa diferença se dá porque a existência de patrimônio de afetação significa que todos os valores pagos pelos compradores se destinam exclusivamente à construção do “seu” empreendimento e não se misturam com o patrimônio da construtora. Assim, os valores estão ‘afetados’, isto é, restritos a um empreendimento. Isto faz com que os compradores e incorporadores fiquem protegidos porque se trata de uma garantia para que a construção não seja interditada.  A questão dos porcentuais traz regras claras para comprador e vendedor, sem privilegiar qualquer uma das partes. 

 

A lei também traz a obrigatoriedade de um “quadro-resumo” no contrato, onde deverá constar as informações básicas do contrato de compra e venda do imóvel: preço total, valor da parcela de entrada e a sua forma de pagamento, valor referente à corretagem, índices de correção, consequências do desfazimento do contrato, taxas de juros eventualmente aplicadas, informações acerca da possibilidade de arrependimento, prazo para quitação das obrigações do comprador após o auto de conclusão da obra, informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel. 

 

Outra questão importante que passa a ser regulamentada: o comprador poderá desistir da aquisição, sem penalidades, em até 7 dias da realização da venda.  Nos casos em que há alienação fiduciária, não pode haver distratos, pois essa modalidade de negócio já possui um regramento específico, previsto na Lei 9.514/1997. 

 

A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o comprador teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do Habite-se.  No caso de atraso das obras, a construtora terá uma prorrogação de até 180 dias para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato. 

 

Resumindo, as principais mudanças trazidas pela lei são: o percentual da multa, o prazo quitação da multa e para entrega da obra, um quadro-resumo e a desistência do consumidor após a entrega do imóvel. 

 

E se você estava pensando em comprar apenas para investir e revender logo, é bom repensar o assunto. Saiba que esse regramento todo surgiu para frear justamente a especulação imobiliária realizada por investidores. 

 

A especulação imobiliária dos últimos anos, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações, acabou prejudicando quem fez a aquisição de um patrimônio. Com as regras mais claras para o mercado, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir principalmente os distratos solicitados por quem comprou apenas como forma de investimento – um perfil de cliente que costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço não valorizou de acordo com sua expectativa. 

 

Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final – aquele que compra para residir. Para alguns especialistas, a lei apresenta um conflito com o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor, que preveem percentuais diferentes de ressarcimento e multa em caso de desistência. Por outro lado, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem contabilizar uma possível grande desistência de compradores, pedindo 100% do dinheiro pago de volta. 

 

MAS ENTÃO, QUAL O PRAZO PARA DESISTIR DA COMPRA? 

 

Quem vende se preocupa com o recebimento de seus valores. E quem compra quer seu imóvel com documentação correta e completa. E, é claro, ambos se preocupam com a possível desistência ou arrependimento do contrato, cada um por seus motivos. 

 

Neste caso, a melhor ocasião para o cancelamento da compra de um imóvel é até o momento de entrega das chaves. Durante esse tempo ainda não existe um vínculo com a instituição financeira. Até então existem tratativas que ficam restritas a comprador e construtora – quase sempre acabam culminando na perda do sinal. 

 

Após esta etapa da compra, o cancelamento deixa de ser da compra em si e passa a ser do financiamento. Assim, fica a cargo de cada banco apresentar ao comprador as regras previstas em contrato para essa situação.  Coloque tudo no papel! A lei obriga a apresentação de um resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência e penalidades. Fique atento às cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e também de arrependimento. 

 

É preciso estar esclarecido de maneira expressa os casos em que o contrato poderá ser resolvido e que não caracterizem arrependimento: 

 

• problemas na documentação, certidões apresentadas 
• quando o comprador não pagar na data prevista (geralmente aplicado quando houver apenas o pagamento do sinal, ou excepcionalmente poucas parcelas. Quando houver mais pagamentos, o vendedor deverá requisitar judicialmente a execução do contrato) 

 

Eventualmente, acontece mesmo alguma situação que leve ao cancelamento do contrato. Aí o momento “menos pior” é antes da entrega das chaves (no caso das construtoras) e antes da escritura nova ser lavrada em cartório (em caso de compra de imóvel usados).  Mas aqui a gente torce mesmo é pra ninguém precisar desistir do negócio. 

 

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