Não basta estar com as chaves na mão para a visita: é preciso mostrar que a propriedade está pronta para ser adquirida! Essa é a diferença que faz com que um cliente invista na compra do seu imóvel.

Pensando nisso, preparamos este post com informações importantes para que faça um bom negócio na hora da venda. Vamos lá?

Mantenha a documentação em dia

Esse fator é essencial para todos os tipos de negócio que você vai realizar! No entanto, o setor imobiliário exige que os registro e as certidões estejam regularizados para que a propriedade esteja apta para venda. Portanto, se você não tem os documentos, providencie imediatamente.

Ofereça ao seu cliente, desde o primeiro contato, a certidão negativa de débitos do imóvel e a sua, para que ele se sinta seguro na hora de negociar com você. Mostre que a propriedade é um investimento seguro e uma oportunidade imperdível de negócio.

Esteja disponível para negociar

A retomada pós-crise da economia brasileira está sendo marcada pela recuperação do mercado imobiliário e, para os investidores, esse é o momento certo de fazer negócio! Mas para que você esteja dentro das expectativas de vendas, precisa estar pronto para negociar.

É preciso ter a sua margem de lucro definida para que possa entender o momento certo de fazer algumas concessões que possam render um excelente negócio. Ouça a proposta do cliente e faça as suas análises, dentro das suas projeções de mercado, antes de tomar uma decisão.

Faça as reformas necessárias

É preciso investir para obter lucros, não é mesmo? Muitos negócios, em tempos de crise, foram realizados com imóveis que precisam de manutenção e reforma. Não passe isso para o seu cliente: faça os ajustes necessários para oferecer a propriedade pelo preço que ela está avaliada no mercado. Isso valoriza o seu imóvel!

Quando você negocia imóveis que não estão em bom estado de conservação, se vê obrigado a reduzir o seu preço e, consequentemente, a sua margem de lucro, para conseguir realizar a venda. Faça um bom orçamento e verifique quanto vai ganhar ao vender um imóvel reformado. Você vai entender que esse custo se transformará em lucro ao final do negócio.

Esteja atento às mudanças de mercado

Investir em imóveis é uma excelente forma de rentabilizar e auferir lucros. No entanto, observe as tendências de mercado diante do cenário em que o país se encontra. A valorização pela localização, pelo tamanho e pelas comodidades tem sido a mais alta nos últimos tempos.

Por isso, projete as vendas dos seus investimentos e não perca a oportunidade de fazer um excelente negócio! Invista o necessário para obter lucros e rentabilize durante esse período de venda para que o seu investimento sempre gere lucratividade.

Para fazer um bom negócio na hora da venda de imóveis, é preciso estar preparado para oferecer ao seu cliente uma excelente oportunidade de compra. Ou seja, uma propriedade em bom estado de conservação, com localização estratégica e que ofereça segurança para o comprador na hora da tomada de decisão.

Se a venda de imóveis é o seu nicho de mercado, entre em contato conosco e conheça os nossos serviços! Estamos preparados para oferecer o suporte necessário para as negociações.

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A dação é um tipo de negócio que pode ser vantajoso para quem tem o imóvel usado e para a empresa que o comprar. Mas para ser assim, é preciso observar alguns critérios. Vamos conferir?

DEFINA O VALOR MÁXIMO QUE VOCÊ PODE E QUER PAGAR.

Antes de seguirmos, é importante estabelecer um valor para a compra do imóvel. Dessa forma, você já estará preparado para responder a uma proposta e negociar.

O QUE É DAÇÃO?

Primeiro, vamos entender melhor do que se trata esse assunto. Dação em pagamento é um acordo, por meio do qual o credor concorda receber do devedor uma prestação diferente da que lhe é devida – isto é, mediante a substituição da forma de pagamento original.

No caso do nosso artigo, consiste em usar aquele imóvel que já está em seu nome como parte do pagamento de um imóvel novo.

Juridicamente falando, conforme o artigo 356, do Código Civil, a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireta e é equivalente ao acerto em dinheiro, desde que o credor aceite receber uma prestação diversa da que lhe é devida.

COMO FUNCIONA?

A ideia aqui é entregar o imóvel que você já possui como entrada para o imóvel novo. Se houver diferença de valores, o restante é financiado da mesma maneira que no formato tradicional.

Qualquer imóvel pode ser oferecido, mas é preciso consultar a construtora ou imobiliária para saber se essa forma de pagamento é aceita. Geralmente, são preferidos os imóveis residenciais, que tendem a ter comercialização mais fácil. Se o negócio for viável, o imóvel antigo deve passar por uma avaliação e o vendedor precisa fazer uma oferta do quanto pagaria por ele. Assim, define-se como fica o financiamento da nova propriedade.

Não se preocupe, a dação está prevista em lei e é permitida para apartamentos, lojas comerciais, casas, terrenos, lotes e até mesmo imóveis na planta. Esse procedimento faz com que você pague menos Imposto de Renda, pois as regras da transação são específicas.

Se não houver torna – ou seja, se o valor declarado é igual ao do antigo proprietário -, não há imposto. Se for o contrário, a contribuição pode incidir sobre quem a receber. De modo geral, a regra é: menor torna, menor ganho de capital e menor pagamento de Imposto de Renda.

CONHEÇA OS PRÓS.

Vender seu imóvel atual pode levar muito tempo e você pode acabar perdendo uma boa oportunidade de compra. Neste caso, a dação em pagamento é uma ótima opção pois facilita esse processo.

Imagine as constantes visitas de interessados, negociações sobre preços e todas as burocracias necessárias para se fechar a venda … tudo isso acaba consumindo muito tempo e paciência.

Ao incluir seu imóvel no negócio, você não precisa esperar pela venda no mercado imobiliário tradicional. Você ganha mais tempo e poder de compra. Em momentos de instabilidade econômica, essa ideia fica ainda melhor, por dois motivos: a comercialização pode demorar semanas, meses ou mesmo anos. E, eventualmente, você vai precisar abaixar o preço para conseguir vendê-lo.

Além disso, dá pra continuar morando no apartamento antigo até a finalização do negócio e entrega das chaves do novo – possibilidade que não é garantida com a venda tradicional e que tem a chance de ocasionar custos de manutenção com duas propriedades ao mesmo tempo.

Outras vantagens são:

• redução da burocracia;
• comodidade;
• segurança no processo.

Outro detalhe relevante: em algumas situações, é possível mudar de ideia mesmo depois de combinar a troca. Geralmente, isso é possível antes de o financiamento do saldo ser iniciado. Se você conseguir vender o imóvel antigo a tempo (e por um valor melhor), pode repassar a quantia para a construtora ou imobiliária, abatendo um valor maior – claro que isso depende das condições pré- estabelecidas com a construtora ou com o proprietário através da imobiliária.

OK, E OS CONTRAS?

Talvez o principal detalhe a ser considerado neste tipo de negócio é o valor (e a avaliação) do seu imóvel usado. Dificilmente você conseguirá o preço de mercado ao repassá-lo para a construtora ou imobiliária. A variação costuma ser entre 10% e 30% menor. Isso acontece porque a empresa precisará gastar com a documentação do novo imóvel e pagamento de comissão. Além disso, eles precisam obter lucro com a futura venda dele (assim como uma concessionária pagaria menos por um veículo usado).

É importante ficar atento à diferença entre os valores do usado e do novo, para não ser pego de surpresa na hora de encaminhar o financiamento do saldo.

E ENTÃO: COLOCAR SEU IMÓVEL NO NEGÓCIO OU VENDER ANTES?

Mais uma vez, isso depende da sua necessidade. Existem vantagens em ambos os caminhos.

Se você é proprietário de um bom imóvel, não tem muito dinheiro para abater boa parte do financiamento de um novo e não tem tempo e disposição para vender sua antiga propriedade, usar seu imóvel como entrada na compra de um novo pode ser uma boa estratégia para você. A avaliação pode não ser tão boa quanto numa venda particular. Em compensação, você terá menos trabalho e vai ganhar em agilidade, garantindo o negócio e se mudando o mais rápido possível.

Mas se você não tem tanta pressa para se mudar, tem condições de conseguir o valor necessário sem necessariamente se desfazer do antigo e está disposto a esperar e lidar com toda a burocracia da venda de um imóvel, é melhor pensar em outras opções.

Quem tem tempo para esperar, pode tentar vender primeiro o seu imóvel, conseguindo um valor mais em conta – que poderá ser usado para dar uma entrada melhor e barganhar um desconto maior, por exemplo. O risco é que nem sempre a venda acontece com a velocidade que você gostaria, e eventualmente o seu apartamento escolhido para a compra pode ter sido adquirido por outra pessoa.

Quer saber mais sobre dação e outros modelos de negócio imobiliário? Assine a nossa newsletter e fique melhor preparado para comprar o imóvel ideal para você.

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O cenário de estagnação econômica dos últimos anos promoveu um repensar de valores praticados por parte das incorporadoras e imobiliárias. Em momentos assim, é natural que os imóveis fiquem mais acessíveis. Flexibilidade de negociação e boas oportunidades estão surgindo com mais frequência. Portanto, você não precisar se jogar na primeira oferta que aparecer em sua frente.

3 PONTOS QUE NÃO FALTAM EM UM BOM NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

Em linhas gerais, analisando com “olhos de investidor”, o melhor negócio imobiliário é aquele que, além de ser seguro para você, tem liquidez e um preço abaixo da média do mercado.

E estes são os 3 pontos importantes que você deve observar:

• liquidez: o imóvel que você está comprando não deve ser uma “commodity” (isto é, um produto com baixo valor agregado), pois nesse nesse caso, quem coloca o preço é o imóvel vizinho – que é exatamente igual e, portanto, deverá valer a mesma coisa. Procure sempre imóveis que apresentem diferenciais relevantes para os moradores – e que costumam ser mais valorizados no mercado.

• segurança: certifique-se da idoneidade de todos os envolvidos no processo de compra, do corretor à incorporadora. Se o empreendimento ainda não estiver pronto, procure saber se a incorporação está registrada no Cartório de Imóveis. Outra garantia para resguardar seus interesses é verificar se há patrimônio de afetação – que é quando o empreendimento fica separado do patrimônio do incorporador e, assim, está mais protegido de eventuais problemas de saúde financeira de quem está construindo.

• preço: lembra que há pouco a gente comentou em não sair fechando negócio sem antes dar uma boa pesquisada no mercado? Pois é a partir dessa avaliação de ofertas que você poderá estabelecer seus parâmetros de comparação e, então, ter certeza de que está diante de um preço vantajoso. Defina o valor máximo que você pode e quer pagar, isso vai ajudar na hora de responder a uma proposta.

Por último, o imóvel deve ter potencial de aumento de preço acima da inflação. E sabe onde isso geralmente acontece? Justamente nos imóveis diferenciados, de boas localizações, que costumam ser construídos por empresas sólidas e sérias e, por isso, têm maior liquidez e preço competitivo…

Mas antes de encerrar este post, ainda temos uma dica mais importante que essas aí acima: se você está procurando um apartamento para você mesmo, lembre-se que ninguém mora em um bom negócio. Não dá para olhar este tipo de investimento somente pelo ponto de vista financeiro. Você precisa se identificar com o imóvel escolhido, ele tem que atender às suas necessidades. Afinal, morar bem é que é o melhor negócio.

E você, já está na fase de pesquisar um apartamento novo para comprar? Compartilhe com a gente sua história. E não deixe de assinar a nossa newsletter para receber conteúdos exclusivos em seu email.

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Conseguir montar uma proposta de compra de imóvel que seja adequada às suas necessidades e condições e, ao mesmo tempo, interessante também para quem está vendendo é um diferencial relevante numa mesa de negociação.

Se você quer conhecer um pouco mais sobre o que é esse conceito, como a proposta deve ser elaborada e qual a sua importância, continue lendo nosso artigo.

Ok, você quer desconto

O apartamento tem o que você queria, cabe mais ou menos no seu bolso, a localização é bacana e você resolveu fazer uma proposta… inferior ao valor da oferta. Você tem todo o direito de propor um valor inferior e tentar negociar. Assim como o vendedor tem todo o direito de não aceitar.

Você pode mencionar que terá gastos com reforma, ou pra deixar tudo do seu jeito, e pedir esse valor de desconto. Se você vai pagar à vista ou dar uma grande entrada em dinheiro, enfatize esse ponto. Se você tem dinheiro na mão, use-o para aumentar a credibilidade da sua posição.

Mas além de pensar no menor preço, ainda tem muita coisa que você precisa saber sobre o assunto. Independente do valor, coloque sua proposta no papel.

1º passo: entender o que é uma proposta de compra de imóvel

Tem gente que chama de proposta de reserva, outros de proposta de compra de imóvel. O objetivo é o mesmo: ao enviar o documento, você manifesta a intenção de reservar o imóvel.

• A proposta de compra de imóvel é o principal documento que deve ser apresentado antes do fechamento de contrato. Traz detalhadas as negociações estabelecidas entre vendedor e comprador, as informações do imóvel e as intenções de ambas as partes.

• A proposta de compra não é uma escritura. Ela não transfere o bem de proprietário, nem funciona como um instrumento legal para obter exclusividade na aquisição do imóvel.

Em essência, é como se você dissesse ao vendedor: “oi, quero comprar seu imóvel. Você aceita o meu preço?” Vale acrescentar os termos do negócio (data de validade e tempo de espera por um retorno do vendedor, por exemplo). A elaboração da proposta de compra de imóveis é essencial para evitar problemas futuros. Através dela, você se previne de possíveis complicações e facilita os processos burocráticos da negociação.

Dessa forma, você terá mais tranquilidade ao assinar o contrato final e até mesmo depois disso.

2º passo: reunir as informações necessárias

Uma proposta de compra deve ser clara e objetiva, detalhando informações tanto do imóvel à venda quanto de quem está interessado em comprá-lo.

Uma boa proposta traz:

• dados pessoais do proprietário (nome completo, contato);
• informações sobre o imóvel (endereço, laudo completo);
• dados da imobiliária e corretor responsável pelo atendimento;
• valor do imóvel proposto pelo comprador e a forma de pagamento;
• data do documento;
• assinatura do comprador.

3º passo: conhecer as consequências da negociação

Mas enviar a proposta não significa necessariamente fechar negócio. Tudo depende de quem vai recebê-la. Podem acontecer três situações distintas:

_aceite: é o “sim” dado pelo vendedor, aceitando os termos e valores que você propôs;

_contraproposta: é o início de uma negociação, na qual o vendedor vai apresentar os termos pelos quais aceitaria fechar a transação;

_recusa: por algum motivo, o vendedor não aceitou as condições e não pretende fazer uma contraproposta.

Quando a proposta é aprovada, a imobiliária elabora o contrato que contempla os detalhes que foram acertados.

4º passo: colocar o planejamento em ação

Na verdade, esse deve ser sempre o primeiro passo. É com base nesta etapa de análise que você vai identificar o tipo de imóvel que deseja e o quanto você pode investir no seu sonho. Aqui, é fundamental também conhecer os custos extras envolvidos na compra de um imóvel. São custos relativamente altos, como o imposto de transmissão de bens imobiliários (ITBI) – que apresenta uma taxa específica em cada município. Não seja pego de surpresa. Com um bom planejamento, antes mesmo de fazer sua proposta, você já sabe o quanto pode negociar e também os valores mínimos e máximos que deseja atingir para a compra do imóvel.

Vai financiar? Atenção!

Você deve ficar muito atento a todas as condições envolvendo o negócio. A taxa de juros e as taxas administrativas, por exemplo, devem caber em seu orçamento tanto em curto, quanto em médio e longo prazo. Faça simulações e avalie quanto realmente vai custar o imóvel antes de fazer a sua proposta de compra e venda de imóvel. Os valores relativos ao financiamento dizem respeito inteiramente ao interessado, e não ao vendedor.

É possível fazer uma proposta condicionada à aprovação do financiamento. Isso precisa ser especificado no documento. Se for obtido o empréstimo, o vendedor é obrigado a vender para o comprador e o comprador é obrigado a comprar do vendedor. E, no caso de não conseguir a liberação do crédito, deverá escrever uma notificação ao vendedor até determinada data, informando o fato. Então, poderá cancelar o contrato e o depósito que fez deverá ser devolvido a ele, e os direitos e obrigações entre as partes deixarão de existir.

5º passo: cuidado com a documentação

_do imóvel

A documentação do imóvel precisa estar em dia. A falta de algum comprovante pode atrasar a concretização do negócio.

• título de propriedade com registro
• certidão negativa de ônus reais e de IPTU
• averbação da construção junto ao registro de imóveis
• registro de ações reipersecutórias e alienações
• cópia do boleto com registro de pagamento da taxa de cadastro e avaliação
• carta de habite-se
• planta baixa
• certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro)

_do vendedor

A documentação do vendedor é tão importante quanto a do imóvel e do comprador. Ao lado da avaliação e da proposta de compra do imóvel, é o primeiro passo para a aquisição. Se o vendedor é pessoa jurídica, observe: a cópia do CNPJ e a cópia autenticada do contrato social, a documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato, certidão de quitação de tributos de contribuições federais e certidões negativas.

Ainda tratando-se do vendedor, é preciso observar as certidões negativas relativas ao cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, na justiça do trabalho, executivos fiscais, municipais e estaduais e justiça federal.

_do comprador

O comprador deve apresentar, principalmente nos casos de compras por financiamento, cópias de documentos como:

• RG
• CPF
• certidão de estado civil
• escritura pública de pacto antenupcial
• comprovante de renda atualizado
• certidão de quitação de tributos federais (no caso de ser comerciante)
• certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante)

Se o nome do vendedor não estiver limpo, não feche negócio até ele não regularizar a situação. Não se sinta pressionado em fechar um negócio com alguém que está com o nome sujo.

Se você conseguiu chegar em um acordo com o vendedor, dificilmente a proposta de compra do imóvel não irá resultar em negócio se a documentação estiver correta.

Juntamente com a apresentação da documentação, é solicitado um sinal financeiro – um valor que comprova o seu interesse no negócio e, posteriormente, será incluído na entrada do imóvel.

6º passo: formalize tudo por e-mail

Durante a negociação, registre tudo aquilo que foi acordado – pode ser por e-mail. Com isso, você consegue evitar atritos com o vendedor ou mesmo o corretor e gera uma garantia a mais para que o acordo seja plenamente cumprido.

7º passo: analise o contrato

O contrato é a etapa seguinte ao aceite de sua oferta de aquisição imobiliária. Aí, sim, as informações possuem caráter legal, pois ele vai servir como instrumento jurídico para que o acordado seja cumprido.

Erros mais comuns

Agora que você aprendeu mais sobre como montar uma proposta, que tal ficar por dentro das falhas mais comuns que acontecem nessa hora?

_deixar de fazer a proposta: não fique apenas no acordo verbal. Todos podem sair perdendo, pois não há um documento para assegurar as garantias e as formas de pagamento. Caso haja algum problema no futuro, você não terá argumentos para provar sua situação. Evite essas situações a todo custo.

_não citar valores exatos: a proposta precisa conter os valores exatos estipulados pelo comprador e o vendedor. Assim, todos os envolvidos estão de acordo com o que foi combinado e o pagamento pode ser efetuado de maneira correta.

Lembre-se também de estipular a retenção do pagamento ao vendedor caso exista alguma pendência financeira, como o atraso no pagamento do IPTU ou condomínio – são dívidas do antigo proprietário. Assim, você não é prejudicado e ele deverá resolver esses problemas para voltar a receber o pagamento.

_não atualizar a proposta após as negociações: é normal acontecerem várias negociações em um processo assim. Proposta, contraproposta… Em todos os casos, essas alterações devem ser realizadas em seus documentos. Mas algumas pessoas se esquecem disso e acabam passando por situações complicadas. Sempre mantenha sua proposta de compra de imóveis atualizada.

Quebra de contrato

Não é um cenário que a gente gosta de ver, mas acontece. Tanto quem está comprando quanto quem está vendendo devem ter uma compreensão clara de que imprevistos acontecem. Assim, é importante prever em contrato o que ocorre se uma das partes não cumprir a sua parte. Não cumprir com as obrigações ou fazer algo que não deveria ser feito, segundo o contrato, concede à outra parte certos direitos legais.

De olho em todos esses passos, você vai antever problemas, agilizar as burocracias e contornar imprevistos. Com uma proposta clara e coesa, você terá total confiança para assinar na linha pontilhada.

E você, já está preparado para dar este passo importante? Compartilhe sua história com a gente.

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