{"id":52723,"date":"2019-07-30T09:50:20","date_gmt":"2019-07-30T12:50:20","guid":{"rendered":"https:\/\/wikihaus.com.br\/2020\/?p=52723"},"modified":"2024-08-08T15:07:49","modified_gmt":"2024-08-08T18:07:49","slug":"chegou-a-hora-como-montar-a-proposta-de-compra-de-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wikihaus.com.br\/chegou-a-hora-como-montar-a-proposta-de-compra-de-um-imovel\/","title":{"rendered":"Chegou a hora: Como montar a proposta de compra de um im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"\n<p>Encontrar o apartamento que tem o jeito que a gente quer \u00e9 um momento muito bacana. Agora \u00e9 hora de agir para se tornar um feliz propriet\u00e1rio. Voc\u00ea resolveu fazer uma proposta. Quanto mais voc\u00ea souber &#8211; em termos pr\u00e1ticos e legais &#8211; menos riscos vai correr.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Conseguir montar uma proposta de <a href=\"https:\/\/wikihaus.com.br\/2020\/blog\/5-pontos-para-avaliar-na-hora-de-comprar-imovel\/\">compra de im\u00f3vel<\/a> que seja adequada \u00e0s suas necessidades e condi\u00e7\u00f5es e, ao mesmo tempo, interessante tamb\u00e9m para quem est\u00e1 vendendo \u00e9 um diferencial relevante numa mesa de negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea quer conhecer um pouco mais sobre o que \u00e9 esse conceito, como a proposta deve ser elaborada e qual a sua import\u00e2ncia, continue lendo nosso artigo.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ok, voc\u00ea quer desconto<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>O apartamento tem o que voc\u00ea queria, cabe mais ou menos no seu bolso, a localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 bacana e voc\u00ea resolveu fazer uma proposta\u2026 inferior ao valor da oferta. Voc\u00ea tem todo o direito de propor um valor inferior e tentar negociar. Assim como o vendedor tem todo o direito de n\u00e3o aceitar.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Voc\u00ea pode mencionar que ter\u00e1 gastos com reforma, ou pra deixar tudo do seu jeito, e pedir esse valor de desconto. Se voc\u00ea vai pagar \u00e0 vista ou dar uma grande entrada em dinheiro, enfatize esse ponto. Se voc\u00ea tem dinheiro na m\u00e3o, use-o para aumentar a credibilidade da sua posi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mas al\u00e9m de pensar no menor pre\u00e7o, ainda tem muita coisa que voc\u00ea precisa saber sobre o assunto. Independente do valor, coloque sua proposta no papel.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1\u00ba passo: entender o que \u00e9 uma proposta de compra de im\u00f3vel<\/h3>\n\n\n\n<p>Tem gente que chama de proposta de reserva, outros de proposta de compra de im\u00f3vel. O objetivo \u00e9 o mesmo: ao enviar o documento, voc\u00ea manifesta a inten\u00e7\u00e3o de reservar o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A proposta de compra de im\u00f3vel \u00e9 o principal documento que deve ser apresentado antes do fechamento de contrato. Traz detalhadas as negocia\u00e7\u00f5es estabelecidas entre vendedor e comprador, as informa\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel e as inten\u00e7\u00f5es de ambas as partes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>A proposta de compra n\u00e3o \u00e9 uma escritura. Ela n\u00e3o transfere o bem de propriet\u00e1rio, nem funciona como um instrumento legal para obter exclusividade na aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Em ess\u00eancia, \u00e9 como se voc\u00ea dissesse ao vendedor: \u201coi, quero comprar seu im\u00f3vel. Voc\u00ea aceita o meu pre\u00e7o?&#8221; Vale acrescentar os termos do neg\u00f3cio (data de validade e tempo de espera por um retorno do vendedor, por exemplo). A elabora\u00e7\u00e3o da proposta de compra de im\u00f3veis \u00e9 essencial para evitar problemas futuros. Atrav\u00e9s dela, voc\u00ea se previne de poss\u00edveis complica\u00e7\u00f5es e facilita os processos burocr\u00e1ticos da negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dessa forma, voc\u00ea ter\u00e1 mais tranquilidade ao assinar o contrato final e at\u00e9 mesmo depois disso.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2\u00ba passo: reunir as informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias<\/h3>\n\n\n\n<p>Uma proposta de compra deve ser clara e objetiva, detalhando informa\u00e7\u00f5es tanto do im\u00f3vel \u00e0 venda quanto de quem est\u00e1 interessado em compr\u00e1-lo.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Uma boa proposta traz:<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>dados pessoais do propriet\u00e1rio (nome completo, contato);<\/li>\n\n\n\n<li>informa\u00e7\u00f5es sobre o im\u00f3vel (endere\u00e7o, laudo completo);<\/li>\n\n\n\n<li>dados da imobili\u00e1ria e corretor respons\u00e1vel pelo atendimento;<\/li>\n\n\n\n<li>valor do im\u00f3vel proposto pelo comprador e a forma de pagamento;<\/li>\n\n\n\n<li>data do documento;<\/li>\n\n\n\n<li>assinatura do comprador.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3\u00ba passo: conhecer as consequ\u00eancias da negocia\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p>Mas enviar a proposta n\u00e3o significa necessariamente fechar neg\u00f3cio. Tudo depende de quem vai receb\u00ea-la. Podem acontecer tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es distintas:<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_<\/strong><strong>a<\/strong><strong>c<\/strong><strong>eit<\/strong><strong>e<\/strong>: \u00e9 o \u201csim\u201d dado pelo vendedor, aceitando os termos e valores que voc\u00ea prop\u00f4s;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_<\/strong><strong>c<\/strong><strong>ontr<\/strong><strong>apr<\/strong><strong>oposta<\/strong>: \u00e9 o in\u00edcio de uma negocia\u00e7\u00e3o, na qual o vendedor vai apresentar os termos pelos quais aceitaria fechar a transa\u00e7\u00e3o;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_r<\/strong><strong>ecusa<\/strong>: por algum motivo, o vendedor n\u00e3o aceitou as condi\u00e7\u00f5es e n\u00e3o pretende fazer uma contraproposta.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Quando a proposta \u00e9 aprovada, a imobili\u00e1ria elabora o contrato que contempla os detalhes que foram acertados.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4\u00ba passo: colocar o planejamento em a\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p>Na verdade, esse deve ser sempre o primeiro passo. \u00c9 com base nesta etapa de an\u00e1lise que voc\u00ea vai identificar o tipo de im\u00f3vel que deseja e o quanto voc\u00ea pode investir no seu sonho. Aqui, \u00e9 fundamental tamb\u00e9m conhecer os custos extras envolvidos na compra de um im\u00f3vel. S\u00e3o custos relativamente altos, como o imposto de transmiss\u00e3o de bens imobili\u00e1rios (ITBI) &#8211; que apresenta uma taxa espec\u00edfica em cada munic\u00edpio. N\u00e3o seja pego de surpresa. Com um bom planejamento, antes mesmo de fazer sua proposta, voc\u00ea j\u00e1 sabe o quanto pode negociar e tamb\u00e9m os valores m\u00ednimos e m\u00e1ximos que deseja atingir para a compra do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Vai financiar? Aten\u00e7\u00e3o!<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Voc\u00ea deve ficar muito atento a todas as condi\u00e7\u00f5es envolvendo o neg\u00f3cio. A taxa de juros e as taxas administrativas, por exemplo, devem caber em seu or\u00e7amento tanto em curto, quanto em m\u00e9dio e longo prazo. Fa\u00e7a simula\u00e7\u00f5es e avalie quanto realmente vai custar o im\u00f3vel antes de fazer a sua proposta de compra e venda de im\u00f3vel. Os valores relativos ao financiamento dizem respeito inteiramente ao interessado, e n\u00e3o ao vendedor.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 poss\u00edvel fazer uma proposta condicionada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do financiamento. Isso precisa ser especificado no documento. Se for obtido o empr\u00e9stimo, o vendedor \u00e9 obrigado a vender para o comprador e o comprador \u00e9 obrigado a comprar do vendedor. E, no caso de n\u00e3o conseguir a libera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito, dever\u00e1 escrever uma notifica\u00e7\u00e3o ao vendedor at\u00e9 determinada data, informando o fato. Ent\u00e3o, poder\u00e1 cancelar o contrato e o dep\u00f3sito que fez dever\u00e1 ser devolvido a ele, e os direitos e obriga\u00e7\u00f5es entre as partes deixar\u00e3o de existir.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5\u00ba passo: cuidado com a documenta\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>_do im\u00f3vel<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel precisa estar em dia. A falta de algum comprovante pode atrasar a concretiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>t\u00edtulo de propriedade com registro<\/li>\n\n\n\n<li>certid\u00e3o negativa de \u00f4nus reais e de IPTU<\/li>\n\n\n\n<li>averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o junto ao registro de im\u00f3veis<\/li>\n\n\n\n<li>registro de a\u00e7\u00f5es reipersecut\u00f3rias e aliena\u00e7\u00f5es<\/li>\n\n\n\n<li>c\u00f3pia do boleto com registro de pagamento da taxa de cadastro e avalia\u00e7\u00e3o<\/li>\n\n\n\n<li>carta de habite-se<\/li>\n\n\n\n<li>planta baixa<\/li>\n\n\n\n<li>certid\u00e3o enfit\u00eautica (para edifica\u00e7\u00f5es constru\u00eddas em terreno foreiro)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_do vendedor<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A documenta\u00e7\u00e3o do vendedor \u00e9 t\u00e3o importante quanto a do im\u00f3vel e do comprador. Ao lado da avalia\u00e7\u00e3o e da proposta de compra do im\u00f3vel, \u00e9 o primeiro passo para a aquisi\u00e7\u00e3o. Se o vendedor \u00e9 pessoa jur\u00eddica, observe: a c\u00f3pia do CNPJ e a c\u00f3pia autenticada do contrato social, a documenta\u00e7\u00e3o registrada na Junta Comercial de altera\u00e7\u00f5es no contrato, certid\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o de tributos de contribui\u00e7\u00f5es federais e certid\u00f5es negativas.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Ainda tratando-se do vendedor, \u00e9 preciso observar as certid\u00f5es negativas relativas ao cart\u00f3rio de protesto, a\u00e7\u00f5es c\u00edveis, fal\u00eancia e concordata, na justi\u00e7a do trabalho, executivos fiscais, municipais e estaduais e justi\u00e7a federal.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_do comprador<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>O comprador deve apresentar, principalmente nos casos de compras por financiamento, c\u00f3pias de documentos como:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>RG<\/li>\n\n\n\n<li>CPF<\/li>\n\n\n\n<li>certid\u00e3o de estado civil<\/li>\n\n\n\n<li>escritura p\u00fablica de pacto antenupcial<\/li>\n\n\n\n<li>comprovante de renda atualizado<\/li>\n\n\n\n<li>certid\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o de tributos federais (no caso de ser comerciante)<\/li>\n\n\n\n<li>certid\u00f5es negativas (Justi\u00e7a Federal; a\u00e7\u00f5es c\u00edveis; executivos fiscais; protesto de t\u00edtulos; d\u00e9bitos CND\/INSS; interdi\u00e7\u00e3o, tutela e curatela; d\u00edvida ativa da Uni\u00e3o se for comerciante)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Se o nome do vendedor n\u00e3o estiver limpo, n\u00e3o feche neg\u00f3cio at\u00e9 ele n\u00e3o regularizar a situa\u00e7\u00e3o. N\u00e3o se sinta pressionado em fechar um neg\u00f3cio com algu\u00e9m que est\u00e1 com o nome sujo.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea conseguiu chegar em um acordo com o vendedor, dificilmente a proposta de compra do im\u00f3vel n\u00e3o ir\u00e1 resultar em neg\u00f3cio se a documenta\u00e7\u00e3o estiver correta.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Juntamente com a apresenta\u00e7\u00e3o da documenta\u00e7\u00e3o, \u00e9 solicitado um sinal financeiro &#8211; um valor que comprova o seu interesse no neg\u00f3cio e, posteriormente, ser\u00e1 inclu\u00eddo na entrada do im\u00f3vel.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>&nbsp;<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6\u00ba passo: formalize tudo por e-mail<\/h3>\n\n\n\n<p>Durante a negocia\u00e7\u00e3o, registre tudo aquilo que foi acordado &#8211; pode ser por e-mail. Com isso, voc\u00ea consegue evitar atritos com o vendedor ou mesmo o corretor e gera uma garantia a mais para que o acordo seja plenamente cumprido.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7\u00ba passo: analise o contrato<\/h3>\n\n\n\n<p>O contrato \u00e9 a etapa seguinte ao aceite de sua oferta de aquisi\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. A\u00ed, sim, as informa\u00e7\u00f5es possuem car\u00e1ter legal, pois ele vai servir como instrumento jur\u00eddico para que o acordado seja cumprido.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Erros mais comuns<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Agora que voc\u00ea aprendeu mais sobre como montar uma proposta, que tal ficar por dentro das falhas mais comuns que acontecem nessa hora?<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_deixar de fazer a proposta: <\/strong>n\u00e3o fique apenas no acordo verbal. Todos podem sair perdendo, pois n\u00e3o h\u00e1 um documento para assegurar as garantias e as formas de pagamento. Caso haja algum problema no futuro, voc\u00ea n\u00e3o ter\u00e1 argumentos para provar sua situa\u00e7\u00e3o. Evite essas situa\u00e7\u00f5es a todo custo.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>_n\u00e3o citar valores exatos: <\/strong>a proposta precisa conter os valores exatos estipulados pelo comprador e o vendedor. Assim, todos os envolvidos est\u00e3o de acordo com o que foi combinado e o pagamento pode ser efetuado de maneira correta.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\">Lembre-se tamb\u00e9m de estipular a reten\u00e7\u00e3o do pagamento ao vendedor caso exista alguma pend\u00eancia financeira, como o atraso no pagamento do IPTU ou condom\u00ednio &#8211; s\u00e3o d\u00edvidas do antigo propriet\u00e1rio. Assim, voc\u00ea n\u00e3o \u00e9 prejudicado e ele dever\u00e1 resolver esses problemas para voltar a receber o pagamento.<\/h5>\n\n\n\n<p><strong>&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>_n\u00e3o atualizar a proposta ap\u00f3s as negocia\u00e7\u00f5es: <\/strong>\u00e9 normal acontecerem v\u00e1rias negocia\u00e7\u00f5es em um processo assim. Proposta, contraproposta\u2026 Em todos os casos, essas altera\u00e7\u00f5es devem ser realizadas em seus documentos. Mas algumas pessoas se esquecem disso e acabam passando por situa\u00e7\u00f5es complicadas. Sempre mantenha sua proposta de compra de im\u00f3veis atualizada.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Quebra de contrato<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>N\u00e3o \u00e9 um cen\u00e1rio que a gente gosta de ver, mas acontece. Tanto quem est\u00e1 comprando quanto quem est\u00e1 vendendo devem ter uma compreens\u00e3o clara de que imprevistos acontecem. Assim, \u00e9 importante prever em contrato o que ocorre se uma das partes n\u00e3o cumprir a sua parte. N\u00e3o cumprir com as obriga\u00e7\u00f5es ou fazer algo que n\u00e3o deveria ser feito, segundo o contrato, concede \u00e0 outra parte certos direitos legais.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>De olho em todos esses passos, voc\u00ea vai antever problemas, agilizar as burocracias e contornar imprevistos. Com uma proposta clara e coesa, voc\u00ea ter\u00e1 total confian\u00e7a para assinar na linha pontilhada.<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>E voc\u00ea, j\u00e1 est\u00e1 preparado para dar este passo importante? Compartilhe sua hist\u00f3ria com a gente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Encontrar o apartamento que tem o jeito que a gente quer \u00e9 um momento muito bacana. 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